전주지방법원 2025타경1104. 임실읍 이인리 소재 공장·토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장과 사무실·식당 등으로 이용 중이고, 주변은 공업용·농경지·자연림이 주를 이루는 지역입니다. 등기부의 현 소유자는 농업회사법인주식회사한국바이오차이며, 2020년 6월 26일 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2020년 8월 31일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 300,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 채권최고액 2,100,000,000원의 하나은행 근저당권도 설정됐고, 이후 기술보증기금 가압류와 다수의 가압류·압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1104 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 임실읍 이인리 392-9 · 전북특별자치도 임실군 임실읍 임삼로 1121-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 및 식당 등 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사한국바이오차 |
| 감정가 / 최저가 | 2,126,938,700원 / 2,126,938,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 840,467,614원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2020.08.31. 을구 7번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 임차관계 | 임차인 없음 |
| 명시 인수권리 | 해당사항없음 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2020.08.31. 을구 7번 하나은행 근저당권 300,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 8번 하나은행 근저당권 2,100,000,000원과 이후 기술보증기금·최보성·신금숙·나채준·고영선·이현의 가압류, 임실군·국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구 8번 근저당권은 2025년 11월 27일 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 588,489,890원이 일부 이전됐습니다. 이는 8번 근저당권의 일부 승계관계로 표시된 것이며, 별도의 신규 근저당권 588,489,890원이 추가로 설정된 것은 아닙니다.
② 매각조건 — 진짜 위험은 농지취득자격증명
또 목록 4·5는 공부상 지목이 전이지만 현황은 공업기타 상태입니다. 등기 권리의 소멸 여부와 별개로, 입찰자는 농지취득자격증명 발급 가능성과 현황 복구·행정절차 문제를 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,126,938,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,669,387원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,100,000,000원 | 1,803,269,313원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 261,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 최보성 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신금숙 | 74,900,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 나채준 | 6,130,376원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 고영선 | 34,315,569원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 이현 | 4,801,612원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,181,147,557원 중 2,103,269,313원이 배당되는 가정으로, 미배당은 1,077,878,244원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,126,938,700원 | 2,103,269,313원 | 1,077,878,244원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,701,550,960원 | 1,682,135,450원 | 1,499,012,107원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,361,240,768원 | 1,345,228,360원 | 1,835,919,197원 | 0원 |
실거래 시세 비교자료가 없어 현재 최저매각가 2,126,938,700원이 시장가격 대비 저렴한지, 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 이 사건은 가격보다 취득절차와 물건 상태 검증이 먼저입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2-가는 공장, 기호 2-나는 사무실 및 식당 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 공장은 철골조 철골트러스지붕 단층, 사무실·식당 등은 경량철골조 철골트러스지붕 단층입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 북측으로 745번 지방도가 접합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 주변환경. 독산마을 동측 인근으로, 주변은 공업용·농경지·자연림이 주를 이룹니다.
- 토지이용. 보전관리지역이 포함되고, 일부는 농림지역·임업용산지와 접하며 가축사육제한구역 및 건축 등 허가제한지역이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4·5는 공부상 전이지만 현황은 공업기타 상태입니다.
⑤ 일괄매각 범위와 현장 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 감정서상 ㉠~㉤ 및 별첨1 평가명세표의 기계기구가 포함됩니다.
- 매각 제외. 토지 위 철거·이동이 용이한 컨테이너와 제시외 기계기구인 자동포장설비는 매각에서 제외됩니다.
- 폐기물. 현황조사보고서상 목록 4·5 지상에 공장폐기물·폐건축자재 및 각종 공장 폐기물이 적치돼 있습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 4·5에 대해 현재 상태에서 실제 발급이 가능한지 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 미반환 조건. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 행정절차. 현 상태에서는 발급이 불가할 것으로 사료되고 필요하면 행정소송 등을 제기해 취득해야 한다는 회신 내용을 검토해야 합니다.
- 형질변경. 공부상 전인 목록 4·5가 현황 공업기타로 사용되는 상태와 불법 형질변경 문제를 확인해야 합니다.
- 폐기물. 공장폐기물·폐건축자재 및 각종 공장 폐기물의 적치 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물 및 기계기구 중 포함되는 항목과 컨테이너·자동포장설비 등 제외 항목을 감정서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 자체의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 임실읍장의 회신서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 더 중요하다”
이 사건은 등기만 보면 정리하기 쉽습니다. 말소기준인 2020년 하나은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기 어렵습니다.
목록 4·5에 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 더구나 해당 토지는 불법으로 형질이 변경돼 현 상태에서는 증명 발급이 불가할 것으로 사료된다는 회신이 있고, 필요하면 행정소송 등을 거쳐 취득해야 한다는 내용까지 명시돼 있습니다. 여기에 공부상 전과 현황 공업기타의 차이, 공장폐기물·폐건축자재 적치도 확인됩니다.
등기 권리는 소멸형, 취득 절차는 고위험 확인형. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 2,126,938,700원의 가격 메리트 역시 판단을 보류해야 합니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 농지취득자격증명을 실제로 확보할 수 있는가입니다.
