전주지방법원 2025타경31199. 등기 부동산 표시는 김제시 용지면 신정리 180-31, 198-2, 199, 198-1 제1동호이고, 소유자는 주식회사희성산업입니다. 권리의 기준점은 2015.07.07. 접수된 중소기업은행 근저당권 1,030,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 기준권리 이후 설정된 중소기업은행 근저당권·국의 근저당권과 각종 가압류, 경매개시결정, 김제시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음이고 임차인도 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 별도 보증금이나 등기상 권리를 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 자산 자체의 가치·가동 상태는 별개의 문제입니다. 이 사건은 제시외 건물과 기계기구의 현황 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 용지면 신정리 180-31 |
| 등기 부동산 표시 | 전북특별자치도 김제시 용지면 신정리 180-31, 198-2, 199, 198-1 제1동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 8,611.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 46,500원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사희성산업 |
| 감정가 / 최저가 | 4,888,743,800원 / 4,888,743,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,849,957,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 2015.07.07. 을구 4번 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 을구 5번 1,200,000,000원, 을구 6번 576,000,000원, 을구 7번 국 480,000,000원의 근저당권과 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
을구 5번 근저당권 중 40,665,878원, 을구 6번 근저당권 중 514,333,412원은 2025.06.05. 신용보증기금에 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 일부 이전됐습니다. 채권자 내부의 권리 귀속 변화는 있으나, 제공된 권리분석상 매수인이 승계할 등기상 인수액은 여전히 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 실거래 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,888,743,800원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액도 4,888,743,800원입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 이 가격을 ‘싸다’거나 ‘메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 특히 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구까지 일괄매각되는 구조여서, 감정액 안에서 각 자산이 차지하는 가치와 실제 현존·가동 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,888,743,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 51,287,438원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,030,000,000원 | 1,030,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 국 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 851,456,362원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 엔아이티 | 266,200,429원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,834,504,008원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 주식회사우리은행 | 405,517,935원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 7,482,222,372원, 총 예상배당은 4,837,456,362원이며 미배당은 2,644,766,010원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 자료 기준)
- 토지. 면적 8,611.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용이며 지형은 평지·부정형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주변 지정. 준보전산지·도로구역·생산관리지역·성장관리계획구역과 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 46,500원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 기타 + 토지의 공업용 자산이고 비교 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가만으로 환금성과 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.07.07. 을구 4번 중소기업은행 근저당권 1,030,000,000원이 기준입니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음이며 임차인도 없습니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠~㉣이 일괄매각에 포함되고, ㉠·㉢은 타지상 소재로 기재돼 있습니다.
- 기계기구 실사. 일부 소재불명, 일부 노후기계의 가동 여부 불명이므로 실제 현존·상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가와 감정가는 4,888,743,800원으로 동일합니다. 비교 실거래 자료 없이 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 3,910,995,040원, 2회 유찰 시 3,128,796,032원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 2,644,766,010원이지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·감정평가명세표와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 자산 실체가 승부처”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.07. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 현재 신건 최저가가 4,888,743,800원인데 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없고, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 중 일부가 타지상에 있으며 기계기구 중 일부는 소재불명, 일부 노후기계는 가동 여부가 불명입니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 인수는 단순, 자산 확인과 가격 검증은 보수적으로’ 접근해야 하는 사건입니다.
