전주지방법원 2025타경31350. 전주시 완산구 효자동1가 200-15 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 153.0㎡의 대지이고, 감정평가서에는 벽돌조 슬래브 단층 주택으로 기재되어 있습니다. 소유자는 강신재이며 2013.12.11. 소유권을 이전받았습니다. 현재 말소기준권리는 2018.06.20. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 84,500,000원입니다.
말소기준 이후에는 한국캐피탈주식회사 근저당, 신용보증기금·롯데캐피탈주식회사 가압류, 국·국민건강보험공단 압류, 전북신용보증재단 근저당, 현재의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”이므로 점유·임대차 현황은 입찰 전 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 200-15 · 전북특별자치도 전주시 완산구 효동1길 11-24 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 153.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 594,700원/㎡ |
| 소유자 | 강신재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,738,820원 / 135,738,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 39,832,792원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 대상주식회사 근저당과 농협은행주식회사 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.06.20. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정·등기된 한국캐피탈주식회사 근저당, 신용보증기금과 롯데캐피탈주식회사 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류, 전북신용보증재단 근저당 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 가격 평가는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 135,738,820원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 가격 할인은 없습니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않아 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 매력을 부여하면 안 됩니다. 시세 근거가 확인되기 전에는 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 인수 0원을 전제로 최저가와 같은 135,738,820원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,738,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,700,343원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 12,802,624원 | 1,938,477원 |
| 5. 근저당 · 전북신용보증재단 | 26,260,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 39,832,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 209,995,416원 중 133,038,477원이 배당되고, 76,956,939원이 미배당됩니다. 신청채권자 주식회사 오케이저축은행의 청구액 39,832,792원도 현재 배당계산상 0원입니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 135,738,820원 | 133,038,477원 | 76,956,939원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 108,591,056원 | 106,270,781원 | 103,724,635원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 86,872,844원 | 84,909,133원 | 125,086,283원 | 0원 |
유찰될수록 배당 부족액은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 곧 매수인의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 신청채권자도 현재부터 배당을 받지 못하는 계산이므로 경매 진행 과정은 계속 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 서부시장 서측 인근이며, 시장·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 벽돌조 슬래브 단층 주택으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수 설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 153.0㎡의 대지, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 594,700원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 목록1 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서 원본, 현장 점유자를 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 공부와 현황 및 매각대상 범위를 원본으로 확인하세요.
- 제시외 건물. 목록1 제시외 건물이 매각에 포함되므로 구조·면적·이용상태와 실제 현황을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 신건 최저가 135,738,820원의 적정성은 인근 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 76,956,939원이 발생하지만 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당과 인수책임을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.31.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 원본을 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건은 등기상 권리만 보면 말소기준인 현대캐피탈주식회사 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 비교적 단순한 구조입니다. 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 사건 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하며, 최근 실거래 가격도 없어 신건 135,738,820원의 가격 매력은 판단 보류가 맞습니다. 결론은 권리는 합격권, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.
