전주지방법원 2025타경31380. 무주군 설천면 삼공리 일대의 대지·토지와 숙박시설이 결합된 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태상 기호 3-가·3-나는 모두 숙박시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2015.02.16. 설정된 탄동새마을금고 근저당권 1,131,000,000원이고, 이후 무주군 압류·임의경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인에게 금액으로 넘어오는 항목은 0원입니다. 다만 임대관계는 감정평가서상 미상이고, 목록 1은 공부상 지목이 ‘전’이어서 농지취득자격증명이 요구됩니다. 특히 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다는 조건은 일반적인 등기 소멸 여부보다 입찰 실행 단계에서 더 직접적인 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31380 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 723-12 / 등기표시 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 720, 구천동로 924 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호 3-가, 3-나 숙박시설 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사휴파라다이스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,811,634,700원 / 1,811,634,700원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권 관련 금액 | 1,131,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요 · 목록 1·2 지상 제시외 수목 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.02.16. 을구 7번 탄동새마을금고 근저당권 1,131,000,000원입니다. 그 뒤 2024.10.24. 무주군 압류, 2025.07.02. 탄동새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.07.09. 국 압류가 등기됐고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 ‘임차인 신고 없음’을 곧바로 ‘현장 점유관계까지 완전히 확인됨’으로 확대해석해서는 안 됩니다. 숙박시설의 실제 운영·점유 주체와 인도 가능 상태는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 회차는 감정가 1,811,634,700원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 1,811,634,700원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 1,811,634,700원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,449,307,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,159,446,208원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각가는 낮아지지만, 실거래 비교 기준이 없으므로 80%나 64%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설·토지의 일괄매각이고 농지취득자격증명과 제외 수목까지 존재합니다. 가격 판단은 같은 지역·유사 숙박시설과 토지의 실제 거래 및 수익성을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,811,634,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,516,347원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 탄동새마을금고 | 1,131,000,000원 | 1,131,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 660,118,353원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 1,131,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구천초등학교 남서측 인근으로, 주변은 노선을 따라 숙박시설·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남측 37번 국도를 통해 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 3-가와 3-나는 모두 숙박시설로 이용 중입니다. 일반목구조 기와지붕 3층 건물이며 난방·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 확인된 목록 1 토지면적은 60.0㎡이고 공부상 지목은 ‘전’입니다. 현황은 목록 2의 부속토지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 접도구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다. 관광특구에 접하고 소로2류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 확인된 토지의 공시지가는 128,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전에 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 매각 제외 수목. 목록 1·2 지상에 식재된 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다. 토지 이용과 시설 운영에 어떤 영향을 주는지 현장 경계를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 감정평가 내역과 현황을 대조해 포함 범위를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 숙박시설 운영자·점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 을구 7번 근저당권의 2025.12.16. 이전등기를 포함해 현재 채권자 명의와 배당요구 관계를 최신 등기·사건기록으로 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 유사 숙박시설·토지 거래와 영업가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰이 쉽다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.02.16. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 목록 1의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 결과가 있고, 지상 수목 일부는 매각 제외, 임대관계는 미상입니다. 여기에 가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 소멸형, 가격은 미검증, 입찰조건은 반드시 선확인”으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
