광주지방법원 2026타경1036. 진도군 지산면 가학리 457의 근린상가 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 나병진이며, 2021.06.21. 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준은 2021.08.18. 설정된 진도군수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 46,680,000원입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 2026.03.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않았고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 반면 가격 측면에서는 실거래 자료가 없어 감정가 36,974,760원이 시장가 대비 높은지 낮은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1036 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 지산면 가학리 457 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 진도군 지산면 가학길 7 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 |
| 소유자 | 나병진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 36,974,760원 / 36,974,760원 (신건) |
| 청구액 | 31,312,340원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 237.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.08.18. 접수된 진도군수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 46,680,000원이며 토지 가학리 457이 공동담보로 기재돼 있습니다. 2026.01.12.에는 이 근저당권 중 36,000,000원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐습니다. 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 36,974,760원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없으며 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 36,974,760원 | 35,909,214원 | 252,818,314원 |
| 1회 유찰 · 80% | 29,579,808원 | 28,647,371원 | 260,080,157원 |
| 2회 유찰 · 64% | 23,663,846원 | 22,837,897원 | 265,889,631원 |
유찰이 진행되면 매각가는 29,579,808원, 23,663,846원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 배당 구조의 변화일 뿐, 실거래 시세 대비 할인 여부를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,974,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,065,546원 |
| 1. 근저당 · 진도군수산업협동조합 | 46,680,000원 | 35,909,214원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 54,172,458원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 6,019,162원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 172,763,113원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진도군수산업협동조합 | 9,092,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 288,727,528원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 35,909,214원, 미배당은 252,818,314원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물적 범위·토지 규제 — 이 사건의 핵심 확인사항
- 일괄매각. 제시 외 건물 1-1, 1-2 및 수목은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상의 제시 외 건물 중 감정평가서 ‘ㄷ’ 및 판넬구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 소하천 제한. 목록 1은 소하천정비법상 소하천구역 및 소하천예정지에 일부 저촉돼 공법상 제한을 고려하여 감정평가됐습니다.
- 경계 확인. 목록 1과 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
- 토지 특성. 237.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·소로각지입니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 12,300원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 제시 외 건물 1-1·1-2와 수목은 포함, 감정평가서 ‘ㄷ’ 및 판넬구조물은 제외됩니다. 현장에서 각 구조물을 정확히 구분해야 합니다.
- 경계 측량. 인접토지와의 경계가 별도 확인사항으로 명시돼 있으므로 실제 점유선과 공부상 경계를 확인해야 합니다.
- 소하천 저촉. 소하천구역·소하천예정지 일부 저촉이 이용·증개축·개발 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가가 곧 시장가라고 보지 말고 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2021.08.18. 진도군수산업협동조합 근저당이며, 2026.01.12. 36,000,000원 일부 이전 내역까지 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 확인되지만 입찰 전 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인과 인수권리 때문에 복잡한 유형은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 가압류는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린상가 + 토지라는 물건 특성상 권리분석만으로 입찰 판단을 끝낼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가의 가격 매력을 입증할 수 없고, 토지 일부의 소하천구역·소하천예정지 저촉, 매각 포함·제외 제시 외 건물, 인접토지 경계 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 물적 범위는 확인 후 판단입니다.
