전주지방법원 2025타경31441. 완주군 삼례읍 ‘삼례대명’ 102동 10층 1007호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 10층이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이경미로, 2025년 1월 23일 상속을 원인으로 2025년 5월 12일 소유권을 취득했습니다. 같은 해 7월 10일 이경미를 채권자로 하는 청산을 위한 형식적 경매가 개시됐고, 2026년 4월 30일에는 한국자산관리공사의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다.
가격만 보면 신건 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 74,833,333원보다 높습니다. 최신 거래인 2026년 8월 65,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 싸다”는 판단을 할 수 없는 가격대입니다. 여기에 실제 임차인 1명의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용까지 열어두고 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31441 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 삼례읍 후정리 106 삼례대명아파트 102동 10층 1007호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.98㎡ · 18층 중 10층 |
| 소유자 | 이경미 (2025.01.23 상속, 2025.05.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매 · 2026.04.30 한국자산관리공사 임의경매개시결정 추가 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험을 분리해서 봐야 한다
과거의 압류·가압류·근저당은 상당수가 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석상 기준시점은 2025.07.10 경매개시결정으로 잡혀 있고, 2026.04.30 한국자산관리공사의 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 현재 남아 있는 한국자산관리공사 명의의 근저당권 이전등기도 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 전유부분 전부 | 2016.10.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 이경숙 1명이며, 보증금이 알려지지 않아 다른 채권과 합산하거나 매수인 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 이는 이경숙의 미확인 보증금 위험과 별개로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다도, 최신 거래보다도 신건 최저가가 높다
삼례대명은 499세대, 1998.01.05 준공 단지입니다. 대상 면적 59.98㎡와 일치하는 최근 12건 실거래 평균은 74,833,333원이고, 신건 최저가 77,000,000원은 그 평균의 102.9%입니다. 가격 메리트 판단에서는 전체 장기 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 하므로, 현재 회차에 “시세보다 저렴하다”는 평가는 불가합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 18 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 74,833,333원 |
최근 거래 범위는 65,000,000원~85,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 2026년 8월 65,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 동일 단지 10층 거래 중 2026년 7월 85,000,000원과 2026년 6월 80,000,000원의 사례도 있지만, 전체 12건 평균은 74,833,333원입니다. 따라서 특정 고가 사례만 골라 신건 최저가를 정당화하기보다는 최근 평균과 최신 거래를 함께 기준으로 응찰가를 보수적으로 잡는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 이경미 | 미상 | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,214,000원 |
표의 배당 계산은 확인된 채권액만 반영한 추정입니다. 이경숙의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당·인수 여부는 이 표에 확정적으로 반영할 수 없습니다. 따라서 표상 매수인 인수 0원과 실제 최종 인수위험을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 표상 0원 · 임차인 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 표상 0원 · 임차인 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 표상 0원 · 임차인 보증금 미상 |
유찰 시 최저가격은 61,600,000원, 49,280,000원으로 내려갑니다. 다만 이 사건은 보증금 미상의 임차인이 있으므로 단순히 최저가격만 내려간다고 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다. 보증금과 배당관계가 확인돼야 회차별 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼례수도산공원 북측 인근. 남측은 공원지대이고 주변은 아파트단지와 기존주택지로 구성된 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 남측으로 왕복 4차선 평동로가 지나며 차량 접근이 가능하고, 인근에 군내버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 10층. 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역. 공시지가 265,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 및 도로 관련 저촉·접합 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 499세대 단지이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 65,000,000원부터 85,000,000원까지 편차가 있어 응찰가 산정 시 개별 층·상태를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 이경숙의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 현재 가격에 메리트 없음. 77,000,000원은 최근 12개월 평균 74,833,333원의 102.9%입니다. 최신 거래 65,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 등기 원본 재대조. 2014.10.30 설정된 67,200,000원 근저당과 2025.12.30 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전된 권리, 두 건의 경매개시결정 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 형식적 경매 성격 확인. 2025.07.10 경매개시결정은 청산을 위한 형식적 경매로 기재돼 있으므로 일반적인 담보권 실행 경매와 사건 구조가 다름을 전제로 서류를 보세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 체납 및 우선권을 별도 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 전유부분 전부를 점유하는 임차인이 조사된 만큼 낙찰 후 점유이전·명도 일정까지 자금계획에 포함해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도, 임차인 위험도 보수적으로”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 신건 최저가 77,000,000원이 최근 12개월 평균 74,833,333원보다 높아 현재 가격에는 할인 메리트가 없습니다. 둘째, 이경숙이 2016.10.25 전입해 전유부분 전부를 점유하고 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 남습니다. 따라서 최저가만 보고 매입가를 판단할 사건이 아닙니다. 최근 시세보다 높은 신건 가격과, 아직 숫자로 확정할 수 없는 임차인 인수위험을 동시에 감안하면 현재 회차는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
