전주지방법원 2025타경316. 군산 미장동 미장코아루 103동 4층 401호, 전용 152.664㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 소유진이고, 등기상 2020.04.21 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 201,300,000원입니다. 그 뒤 2022.08.29 삼성생명보험주식회사 근저당 110,000,000원, 2024.06.14 전소현 근저당 160,000,000원이 설정됐으며 2025.03.12 전소현을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관련해서는 소정영이 2023.05.25 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 전입일은 말소기준 2020.04.21보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으나, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 따라서 권리보다 더 중요한 판단요소는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경316 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미장동 55-5 103동 4층401호 · 도로명주소 전북특별자치도 군산시 미장안길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 152.664㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 소유진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 399,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 전북은행 근저당 194,160,000원과 국민은행 근저당 90,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현존하는 핵심 권리는 2020.04.21 삼성생명보험주식회사 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2022년 삼성생명보험주식회사 근저당, 2024년 전소현 근저당, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소정영 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
소정영의 전입일 2023.05.25는 말소기준일 2020.04.21보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 대항력 없는 점유자로 조사됐고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 신건은 최근 평균의 110.8%
미장코아루 동일 면적 152.66㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 397,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 360,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 355,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -13.5%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 152.66㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 152.66㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 152.66㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 2025.07 | 152.66㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2025.02 | 152.66㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2023.12 | 152.66㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.08 | 152.66㎡ | 15 | 490,000,000원 |
| 2023.03 | 152.66㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2023.02 | 152.66㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2022.11 | 152.66㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2022.09 | 152.66㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2022.06 | 152.66㎡ | 12 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152.66㎡ | 4건 | 360,000,000원 |
신건 최저가 399,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 110.8%입니다. 최신 거래 355,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 397,500,000원과 비교하면 최저가는 100.4%지만, 이 전체 평균에는 2022~2023년의 450,000,000원대와 490,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균만 보고 신건 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,386,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 201,300,000원 | 201,300,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 전소현 | 160,000,000원 | 81,314,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 471,300,000원 중 예상 배당액은 392,614,000원이며, 미배당액은 78,686,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 399,000,000원 | 392,614,000원 | 78,686,000원 | 81,314,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 319,200,000원 | 313,931,200원 | 157,368,800원 | 2,631,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 255,360,000원 | 250,984,960원 | 220,315,040원 | 0원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 각 회차 분석에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 신건에서는 전소현의 160,000,000원 중 81,314,000원이 배당되고, 1회 유찰 시에는 2,631,200원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산미장초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 남측 15m, 북측 약 10m, 북동측 약 8m 포장도로에 접하며 서측 주출입구와 북동측 부출입구를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 미장초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 649,200원/㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 15층 건 내 4층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 미장코아루는 354세대이며 사용승인일은 2007.06.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 397,500,000원보다 최근 12개월 평균 360,000,000원과 최신 거래 355,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -13.5% 낮아진 상태이므로 신건 감정가만 기준으로 응찰가를 정하는 것은 주의가 필요합니다.
- 임차관계 확인. 소정영은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.04.21 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 소정영도 2023.05.25 전입으로 대항력이 없으며, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 399,000,000원은 최근 12개월 평균 360,000,000원의 110.8%이고 최신 거래 355,000,000원보다 높습니다. 최근 시세 흐름도 -13.5% 하락했습니다. 전체 12건 평균 397,500,000원은 과거 고가 거래가 포함된 수치이므로 이를 근거로 신건을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 위험은 낮지만, 현재 회차 가격은 최근 시세 이상. 이 물건의 핵심은 권리보다 응찰가격 관리입니다.
