전주지방법원 2025타경346. 익산시 춘포면 용연리 669-7, 669-8, 669-9 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,508,053,200원입니다. 공부상 확인되는 토지 항목은 지목 답, 농림지역·농업진흥구역이며, 감정평가 요항상 주변 역시 경지정리된 답이 주를 이루는 순수경지정리지대입니다.
권리의 기준점은 2024.09.19 설정된 익산원예농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 등기 순서만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 농지취득자격증명과 점유자 서현도의 보증금·확정일자 확인, 그리고 매각 제외 대상인 비닐하우스·유실수 범위를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경346 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 춘포면 용연리 669-7, 669-8, 669-9 |
| 물건종류 | 임야·토지 + 토지 · 지목 답 |
| 토지 항목 | 4,000㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 국정희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,508,053,200원 / 1,508,053,200원 (신건) |
| 청구액 | 312,581,783원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.09.19의 익산원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 익산원예농업협동조합 가압류 51,801,732원은 이후 일부해제로 등기부상 말소됐습니다. 이후 익산원예농업협동조합·농협은행주식회사·농업협동조합중앙회·우리금융캐피탈 주식회사· 익산농업협동조합의 가압류와 익산농업협동조합 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 보증금 미상이라 ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서현도 | 2.668평방미터 | 비닐하우스 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 인수 없음 |
서현도의 전입일 2024.08.14는 말소기준권리 2024.09.19보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만으로 매수인이 떠안을 보증금이 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·구체적 승계금액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 현재 매각물건명세서에는 인수권리가 별도로 명시되지 않았고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격·배당 — 신건에서는 전액 배당, 2회 유찰부터 미배당 발생
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 시 최저가 시나리오입니다. 현재 신건 1,508,053,200원에서는 계산 대상 채권 1,053,808,228원이 전액 배당되고 소유자에게 436,764,440원이 남습니다. 1회 유찰 시에도 채권은 전액 배당되지만, 2회 유찰해 매각가가 965,154,048원이 되면 100,705,720원의 미배당이 생깁니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,508,053,200원 | 1,053,808,228원 | 0원 | 436,764,440원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,206,442,560원 | 1,053,808,228원 | 0원 | 138,169,906원 |
| 2회 유찰 · 64% | 965,154,048원 | 953,102,508원 | 100,705,720원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,508,053,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,480,532원 |
| 1. 근저당 · 익산원예농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 가압류 · 익산원예농업협동조합 | 21,869,515원 | 21,869,515원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 17,851,357원 | 17,851,357원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 160,662,220원 | 160,662,220원 |
| 5. 근저당 · 익산농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 46,657,367원 | 46,657,367원 |
| 7. 가압류 · 익산농업협동조합 | 26,767,769원 | 26,767,769원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 436,764,440원 |
현재 회차에서는 계산 대상 채권이 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 판문마을 남동측 근거리에 위치하며 주변은 경지정리된 답이 주를 이루는 순수경지정리지대입니다.
- 교통. 토지까지 농기계 등의 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 용도·규제. 농림지역·특화경관지구·가축사육제한구역 전부 제한구역·농업진흥구역입니다.
- 토지 항목. 지목 답, 토지이용상황 답, 평지·가로장방, 도로접면 세로한면(불), 공시지가 17,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 매각 제외 대상과 농취증
- 일괄매각. 용연리 669-7, 669-8, 669-9를 함께 매각하는 조건입니다.
- 농지취득자격증명. 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각 제외. 목록 3 지상 비닐하우스 및 유실수는 매각에서 제외됩니다.
- 매각 제외. 목록 4 지상 유실수도 매각에서 제외됩니다.
- 점유자. 서현도가 2.668평방미터 비닐하우스를 사용하는 것으로 조사됐으므로 점유범위와 매각 제외 시설의 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 입찰 전에 농지취득자격증명 발급요건과 제출절차를 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 서현도 점유관계. 전입일은 2024.08.14이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 및 승계금액을 단정하지 말고 보완 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 비닐하우스와 유실수가 매각에서 제외되므로 경계·소유관계·철거 또는 사용관계를 확인해야 합니다.
- 등기 순위. 2024.09.19 익산원예농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 원본 등기와 대조하세요.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역 등 이용제한을 목적에 맞게 확인하세요.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 농지와 점유는 별도 확인
등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.09.19 익산원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 사건의 실무상 핵심은 다른 곳에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 매각에서 제외되는 비닐하우스·유실수, 그리고 말소기준보다 앞선 2024.08.14 전입 점유자 서현도의 보증금·확정일자 미상입니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되는 편이지만, 취득자격과 점유관계 확인 없이는 입찰을 단순화하면 안 되는 토지입니다.
