전주지방법원 2025타경31694. 김제시 제월동 8-1의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 532.0㎡, 지목은 대이고 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 주택으로 이용 중입니다. 신건 최저매각가는 감정가와 같은 259,692,200원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 채권이 얼마 배당되고 매수인이 얼마를 더 부담하는지를 보는 방식으로 끝낼 수 없습니다. 등기부 갑구 2번에 2019.11.21. 접수된 안정석 명의 소유권이전청구권가등기가 존재하고, 매각물건명세서는 이 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 확인되지 않아 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있습니다.
따라서 배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 표시되는 것과, 권리 자체가 안전하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이 가등기와 관련한 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 취득한 소유권을 잃을 수 있다는 문구까지 명시되어 있어, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 가등기의 법적 성격과 존속 효과 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31694 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 제월동 8-1 · 전북특별자치도 김제시 여수해2길 16-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 532.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 안도영 |
| 감정가 / 최저가 | 259,692,200원 / 259,692,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박종관 / 18,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
등기부에는 과거 보전처분, 압류, 가압류, 회생절차 관련 등기가 여러 차례 존재했지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 갑구 11번 김제시 압류(2025.01.31.)이고, 그 이후인 2025.09.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2019.11.21. 가등기는 말소기준보다 앞서므로 구조가 완전히 다릅니다.
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 문제를 적극적 위험으로 단정할 자료는 없지만, 실제 점유관계와 임대차 유무는 현장 및 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 259,692,200원이 실제 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,692,200원 | 18,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,753,760원 | 18,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,203,008원 | 18,200,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 259,692,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,435,691원 |
| 1. 경매개시결정 · 박종관 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,056,509원 |
배당 계산상 신청채권 18,200,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인에게 추가로 승계되는 금액도 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 표는 가등기의 소유권 위험을 금액으로 환산한 표가 아닙니다. 소유권이전청구권가등기의 인수 여부는 배당 부족액과 별개의 권리문제입니다.
④ 물건·입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김제시 제월동 제내마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도 등을 종합하면 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며, 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며, 공시지가는 17,700원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 대이나 현황 일부가 도로 상태입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 지상 비닐하우스와 건물 창고 상부의 태양광설비는 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 본건 건물은 건축법 제11조 위반으로 인해 대장상 위반건축물로 2021.03.19. 등재되어 있다고 명시돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인부터 확인. 2019.11.21. 안정석 명의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 가등기권자 권리신고 확인. 매각물건명세서는 가등기권자의 권리신고가 없다고 명시합니다. 원본 기록과 관련 소송·계약관계를 직접 대조해야 합니다.
- 낮은 입찰가가 해결책은 아님. 유찰로 최저가가 내려가더라도 가등기가 인수되는 구조 자체는 그대로입니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 등 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 비닐하우스와 창고 상부 태양광설비는 매각에서 제외되므로 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물 상태 확인. 2021.03.19. 대장상 위반건축물 등재 내용과 시정 여부·원상회복 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 지목은 대이나 일부가 도로 상태이므로 실제 사용면적과 경계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 권리 안전”
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 259,692,200원이고, 신청채권은 18,200,000원이며, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰까지 신청채권 미배당과 매수인 금액 인수가 모두 0원입니다. 그러나 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다.
2019.11.21. 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되고, 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 점이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “채무를 추가로 떠안지 않는다”는 의미에서는 금액 인수가 없지만, 소유권 자체를 둘러싼 중대한 인수 위험이 남아 있는 사건입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격의 시장 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 명확합니다. 가격보다 가등기 확인이 먼저입니다.
