전주지방법원 2025타경31743. 전주 완산구 효자동1가 ‘효자동한신휴플러스’ 104동 3층 301호, 전용 84.372㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최철이며 2017년 8월 22일 매매를 원인으로 2018년 1월 31일 거래가 197,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인 양효순의 대항력 있는 보증금 210,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025년 4월 4일 현대캐피탈 주식회사의 가압류 28,829,857원입니다. 임차인 양효순의 주민등록·점유개시는 2024년 6월 5일로 말소기준보다 빠르고, 확정일자는 2024년 4월 12일, 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 회차 259,000,000원에서는 배당표상 보증금 전액이 배당돼 인수액이 0원이지만, 유찰 후 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 인수액으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 799 효자동한신휴플러스 104동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.372㎡ · 13층 중 3층 |
| 소유자 | 최철 · 거래가 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 30,534,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 효자동한신휴플러스 · 370세대 · 2006.08.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 국민은행·하나은행·한국주택금융공사·삼성생명보험 관련 근저당은 이미 말소됐습니다. 현 사건에서 말소기준은 2025.04.04 현대캐피탈 가압류이며, 이후 케이비캐피탈 가압류, 강제경매개시결정, 삼성카드 가압류와 2026.05.11 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인의 실질적인 대항력 판단 기준인 주민등록·점유개시일은 2024.06.05로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양효순 | 전유부분 건물의 전부 | 2024.06.05 | 2024.04.12 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현 회차 259,000,000원은 최근 시세 아래
효자동한신휴플러스 전용 84.37㎡대 최근 실거래는 12건이며, 전체 평균은 276,333,333원입니다. 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 281,300,000원, 최신 거래 305,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 11.8% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.37㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2026.03 | 84.37㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.37㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.37㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2025.09 | 84.37㎡ | 10 | 273,000,000원 |
| 2025.09 | 84.37㎡ | 10 | 273,000,000원 |
| 2025.09 | 84.37㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2025.07 | 84.37㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2025.07 | 84.37㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 281,300,000원 |
현 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.1%입니다. 최신 2026.07 거래 305,000,000원과도 차이가 있습니다. 현재 회차에서는 예상 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 259,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 11.8% 상승으로 나타나, 가격 측면은 신건임에도 최근 시세보다 낮은 편입니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 양효순 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 28,829,857원 | 28,829,857원 |
| 3. 케이비캐피탈 가압류 | 32,692,745원 | 15,744,143원 |
| 4. 현대캐피탈 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 2,997,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 일반 채권 미배당 합계는 19,946,006원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰이 곧 같은 폭의 할인은 아니다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 259,000,000원 | 0원 | 259,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 207,200,000원 | 6,500,800원 | 213,700,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 165,760,000원 | 47,360,640원 | 213,120,640원 |
특히 1회 유찰부터 매각가가 임차보증금 210,000,000원보다 낮아집니다. 이 구간에서는 보증금 미배당액이 인수로 남기 때문에, 매각가만 207,200,000원·165,760,000원으로 낮아져도 실질취득액은 약 213,000,000원대에서 형성됩니다. 대항력 인수형 물건의 핵심은 바로 이 부분입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 “아파트 단위세대”로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 13층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 상산고등학교 북등측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택 등 주택지대이며 노변에 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 포장도로와 동측 폭 약 5m 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 전용 84.37㎡대 최근 거래 12건이 확인되며, 최근 구간은 이전 구간 대비 11.8% 상승했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현 회차 배당 재확인. 현재 계산은 임차인 양효순 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이라는 전제입니다. 실제 매각 전 배당순위와 배당요구 상태를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 최저가가 보증금보다 낮아지는 회차부터는 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 양효순의 임차권등기는 2026.05.11 접수됐고, 임대차계약일 2024.04.06·확정일자 2024.04.12·전입 및 점유 2024.06.05입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 일반 가압류 채권의 미배당과 대항력 임차보증금 미배당은 매수인 부담 여부가 다르므로 구분해야 합니다.
- 가격 기준. 현 회차 비교 기준은 최근12개월 평균 281,300,000원과 최신 거래 305,000,000원입니다. 전체 평균 276,333,333원만으로 판단하지 않는 편이 타당합니다.
맺으며 — 현 회차는 가격 메리트가 있지만, 유찰 뒤 권리구조가 바뀐다
이 물건은 단순한 “인수 0원 아파트”로만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명이 있고, 보증금은 210,000,000원입니다. 다만 현 회차 259,000,000원에서는 배당표상 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득 259,000,000원은 최근 12개월 평균 281,300,000원의 92.1%로 가격상 여유도 확인됩니다.
반대로 유찰 후에는 이야기가 달라집니다. 1회 유찰부터 낙찰가가 보증금 아래로 내려가며, 미배당 보증금이 매수인 인수로 붙습니다. 따라서 현 회차는 ‘시세보다 낮은 신건’이라는 장점이 있지만, 이후 회차는 최저가 할인율이 아니라 낙찰가 + 임차보증금 인수액으로 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 권리의 핵심은 “대항력 임차인이 존재하지만 현 회차에서는 전액 배당된다”는 점, 가격의 핵심은 “최근 12개월 시세보다 낮고 최근 거래 흐름은 상승 중”이라는 점입니다.
