전주지방법원 2025타경31822. 전주시 완산구 효자동3가 효자스위트엠씨즈오피스텔 9층 916호입니다. 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔이고, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층에 위치합니다. 소유자는 라준철이며 2020.01.31. 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 126,996,430원입니다.
권리분석의 기준은 2021.12.16. 우리금융캐피탈주식회사의 가압류 80,176,788원입니다. 이후 현대캐피탈·삼성카드·비엠더블유파이낸셜서비스코리아· 폭스바겐파이낸셜서비스코리아의 가압류, 전주시 압류, 장재관의 임차권과 강제경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3 효자스위트엠씨즈오피스텔 9층 916호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 중 9층 |
| 소유자 | 라준철 · 거래가액 126,996,430원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장재관 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2021.12.16. 갑구 3번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 · 80,176,788원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.16. 우리금융캐피탈주식회사 가압류입니다. 장재관의 주택임차권은 2024.03.04. 등기됐고, 전입신고일 2022.01.03.은 말소기준일보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있으며, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 표시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장재관 | 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 110,000,000원 | 전입 2022.01.03 확정 2021.11.19 점유개시 2021.12.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장재관은 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했으나, 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 310,019,255원 미배당
현재 최저매각가 111,000,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 108,646,000원이고, 채권총액 418,665,255원 중 310,019,255원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 회수 부족분입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 80,176,788원 | 80,176,788원 |
| 갑구 5번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 52,367,192원 | 28,469,212원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,937,542원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 56,081,680원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사 | 99,102,053원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 장재관 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 111,000,000원인 신건입니다. 같은 물건 또는 인근 유사 오피스텔의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 자료만으로는 111,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 인수가 없다는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도청 남서측 인근이며, 근린생활시설·숙박시설·사무실 등이 혼재하는 상업업무용 상업지대입니다.
- 이용상태. 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 교통. 서측으로 왕복 6차선 홍산로와 접하고 대중교통편이 운행돼 도로연계와 대중교통 편의성은 편리한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선, 동측·남측 왕복 2차선 포장도로와 접하며 지하주차장은 동측 도로를 이용합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,393,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 장재관의 임대차계약일 2021.11.19., 점유개시일 2021.12.22., 전입일 2022.01.03., 임차권등기일 2024.03.04.의 순서를 원본과 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차권자 장재관과 경매개시결정 채권자 장재관이 동일 이름으로 나타나므로 임대차와 채권의 실질관계를 확인해야 합니다.
- 전주시 압류 확인. 2025.08.22. 전주시 압류가 존재하며 배당 추정에는 당해세가 반영되지 않을 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 신건 111,000,000원을 시세와 비교할 실거래 자료가 없어 인근 동일·유사 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 감정평가 당시 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “보증금 110,000,000원”보다 중요한 건 대항력 순서
표면적으로는 임차보증금 110,000,000원이 최저매각가 111,000,000원과 거의 같은 규모라 부담스러워 보이지만, 이 사건에서는 보증금 크기보다 대항력의 시간 순서가 핵심입니다. 말소기준권리는 2021.12.16.이고 장재관의 전입일은 2022.01.03.이므로 자료상 대항력은 없습니다. 임차권 역시 말소기준 이후 등기되어 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 장재관이 임차권자이면서 강제경매개시결정의 채권자로도 나타나는 점은 그냥 넘길 부분이 아닙니다. 권리상 인수는 없더라도 임대차와 채권관계의 실질은 확인해야 합니다. 또한 시세 비교자료가 없어 신건 111,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리구조는 비교적 정리돼 있으나, 관계인 확인과 가격 검증이 필요한 B등급 물건입니다.
