전주지방법원 2025타경31825. 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 1층 106호이며, 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
권리관계의 핵심은 2021.05.14. 설정된 전주김제완주축산업협동조합의 채권최고액 768,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 임차인 임태영은 전입일이 2024.11.11.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31825 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 주식회사강산개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,077,000,000원 / 1,077,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 623,234,677원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.05.14.의 전주김제완주축산업협동조합 근저당입니다. 2022.07.11. 김성수·강백한·송미령·조윤순·이성곤·김민지 명의의 근저당권, 2023.12.29. 주식회사티엠지개발 근저당, 2025.10.22. 임의경매개시결정, 2026년의 근저당권부채권 압류는 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 30,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임태영 | 1층 106호(79.14제곱미터) | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 2024.11.11 | 2025.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
임태영의 전입신고일은 2024.11.11.로 말소기준권리인 2021.05.14.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.12.30.에 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선변제권은 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,077,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않아 신건 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지를 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,077,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,170,000원 |
| 1. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김성수 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 강백한 | 200,000,000원 | 95,830,000원 |
| 4. 근저당 · 송미령 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 조윤순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이성곤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김민지 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사티엠지개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,968,000,000원 중 예상 배당액은 1,063,830,000원, 미배당은 1,904,170,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,077,000,000원 | 1,063,830,000원 | 1,904,170,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 861,600,000원 | 850,584,000원 | 2,117,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 689,280,000원 | 679,987,200원 | 2,288,012,800원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 623,234,677원이며, 제시된 세 시나리오 모두 신청채권자는 변제되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주반월초등학교 남서측 인근. 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 106호는 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며 현황 상업용 건부지로 이용 중이고, 남측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 임태영의 전입일 2024.11.11.은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유·영업 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 1,077,000,000원이 시장 대비 적정한지 별도 확인이 필요합니다.
- 상가 이용상태. 감정상 제1종근린생활시설(소매점) 이용 중이므로 실제 영업 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 다수 근저당과 근저당권부채권 압류가 있으나 말소기준 이후로 매각 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.14. 전주김제완주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 임태영은 그보다 늦은 2024.11.11. 전입으로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 신건 최저가가 1,077,000,000원이지만 최근 실거래나 시장 추세와 비교할 자료가 없어 현 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격 판단은 보류가 가장 일관된 결론입니다.
