전주지방법원 2025타경31844. 인후초등학교 남측 인근의 다세대주택 2층 202호입니다. 등기 흐름은 과거 두 차례 경매 매각을 거쳤고, 현재 소유자 권경섭은 2016.03.17 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 가리봉새마을금고 근저당권 34,800,000원은 2016.08.26 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2022.10.11 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기되어 있고 보증금은 55,000,000원입니다. 제공된 판정상 말소기준은 2025.10.27 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 다만 2026.05.27 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 서면을 제출했습니다. 따라서 해당 승계 임차권의 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-9 2층 202호 · 도로명주소 전북특별자치도 전주시 덕진구 가재미6길 10-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 제2층 제202호 |
| 대상 면적 | 51.455㎡ |
| 소유자 | 권경섭 · 2016.03.17 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 제거, 미상 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 별도
| 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 전유부분 건물의 전부 | 2019.08.24 | 2016.08.09 | 55,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 0원* |
| 성명 미상 · 주거(임차권등기) | 2016.08.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 인수위험 미상 |
한국토지주택공사 표시는 보증금 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보며, 그 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 또한 임차권 등기에는 주민등록일자가 2016.08.24로 정정된 사항이 있어, 이 미상 점유관계는 입찰 전 원문 대조가 특히 중요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 참고 거래의 275.7%
가격 판단에는 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 이 물건과 연결된 최근 12개월 거래는 2024.12 한 건이며 거래가는 18,500,000원입니다. 최저가 51,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 275.7%입니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 최근 참고 거래 기준으로는 시세 이상이라고 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 32.11㎡ | 3 | 18,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.11㎡ | 1건 | 18,500,000원 |
금재타운B동은 11세대, 준공일은 2003.01.28입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 현재 사건 자체는 신건이지만, 이러한 통계는 환금성을 보수적으로 볼 근거가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 55,000,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 5,318,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 2026.05.27 확약으로 해당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다. 다만 성명·보증금·확정일자가 미상인 별도 임차인 위험은 이 확약의 적용 대상이 아닙니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 대상은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 51,000,000원 | 5,318,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 40,800,000원 | 15,334,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 32,640,000원 | 23,347,520원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 일정 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건의 한국토지주택공사 관련 보증금은 확약 때문에 그 원칙을 그대로 적용하지 않습니다. 즉 위 세 회차에서 룰상 인수액은 증가하지만, 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 다시 강조하면, 미상 임차인의 인수액은 별도이며 현재 금액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 인후초등학교 남측 인근으로, 주위는 다가구주택·다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성 및 대중교통 접근성·운행빈도 등을 종합한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(아중)·소로2류 접합이며 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역, 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 479,900원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 금재타운B동 11세대, 준공일 2003.01.28이며 경매 평균 유찰 횟수 2.4회·매각률 0.0%로 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.27 제출된 잔존 임차보증금 반환청구 포기·대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 ‘있음’으로 단정하지 말고 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 표시는 보증금 대위·승계 중복신고로 분류되므로 실제 임차인 보증금과 이중으로 합산하지 않습니다.
- 가격 기준 보수적 적용. 최저가 51,000,000원은 최근 12개월 참고 거래 18,500,000원의 275.7%입니다. 면적 불일치가 있더라도 가격 가점을 줄 근거는 아닙니다.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모와 평균 유찰 2.4회·매각률 0.0%를 감안해 출구가격과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 당해세·관리비. 배당 계산에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성과 공용부분 관리비 체납을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 처음 보면 보증금 55,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인 인수형으로 보이지만, 2026.05.27 확약이 핵심 변수가 됩니다. 배당표상 현재 회차 부족분 5,318,000원은 해당 임차권에 관한 한 실질 0원으로 정리됩니다. 그러나 그 결론을 물건 전체의 ‘인수 0원’으로 확대하면 안 됩니다. 별도 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자가 미상이라 확약 밖 권리위험이 남아 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 참고 거래는 18,500,000원이고 최저가 51,000,000원은 그 275.7%입니다. 거래 면적이 32.11㎡로 대상 51.455㎡와 달라 직접 비교에는 한계가 있지만, 최소한 현재 최저가를 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 11세대 소규모 다세대, 평균 유찰 2.4회·매각률 0.0%까지 감안하면 확약은 호재지만 가격과 미상 임차인이 더 큰 문제입니다. 결론은 주된 인수는 해소, 가격과 잔존 권리는 보류입니다.
