전주지방법원 2025타경20995. 군산시 비응도동 비응항 북동측 인근의 1층 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 정성두이고, 2014.06.16 박현숙 지분 2분의 1을, 2017.04.17 김명기 지분 2분의 1을 이전받은 흐름이 확인됩니다. 말소기준권리는 2010.07.28 설정된 중부새마을금고 근저당권 172,900,000원이며, 이후 전남신용보증재단 가압류 61,491,675원과 중부새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.

권리 자체보다 눈에 띄는 부분은 현황입니다. 공부상 용도는 제1·2종근린생활시설(소매점)이고, 감정 이용상태는 오픈상가입니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 110호와 111호가 벽체 구분 없이 사용 중이며 경계표지와 건물번호표지가 미설치된 상태로 기재돼 있습니다. 표기 주소는 110호이므로 입찰 전 일괄매각 범위와 현황 경계를 원본 서류와 현장에서 맞춰보는 절차가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 없음. 확인된 임차인 신고 내역은 없고, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·대항력·우선변제에 따른 매수인 인수금액은 배당계산에 반영되지 않았으며, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유관계는 오픈상가 현황과 함께 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 신건 85,000,000원, 시세 메리트는 단정 금지

현재 회차는 감정가의 100%인 85,000,000원이 최저매각가입니다. 이 사건에서 직접 확인되는 가격 기준은 감정가·최저가와 유찰 회차별 시나리오이며, 주거용 아파트처럼 동일평형 실거래 평균과 바로 비교할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 85,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

유찰이 진행되면 최저가는 68,000,000원, 54,400,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 배당재원이 줄어 중부새마을금고 등 채권자의 미배당액은 151,321,675원에서 168,015,675원, 181,370,875원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 배당재원 부족을 보여주는 채권 측 수치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

채권총액 234,391,675원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 83,070,000원, 미배당은 151,321,675원입니다. 신청채권자 중부새마을금고의 청구액은 95,008,970원이며 현재 회차 예상배당 83,070,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산시 비응도동 소재 “비응항” 북동측 인근. 주변은 근린생활시설과 상업나지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 공부상 제1·2종근린생활시설(소매점)이고 실제 감정 이용상태도 오픈상가입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·기타용지(식음시설)·제1종지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 525,100원/㎡입니다.
• 환금성. 근린생활시설과 상업나지가 혼재한 상권이고 본건이 오픈상가 형태이므로, 실제 독립 사용 가능성과 거래 수요를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 110호·111호 경계 확인. 벽체 구분 없이 사용 중이고 경계표지·건물번호표지가 미설치된 상태이므로 현장에서 구획과 출입 구조를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 명세서 비고의 일괄매각 기재와 표기 주소·등기 대상이 정확히 어떻게 연결되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 점유 근거를 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한 별도 산정. 신건 최저가 85,000,000원 자체만으로 시세 대비 할인이라고 볼 수 없습니다. 오픈상가의 현황과 상권 수요를 반영해 응찰가를 따로 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 68,000,000원, 2회 유찰 54,400,000원이지만, 가격 하락 자체가 현황 경계 문제를 해소하는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 현황과 실제 건물 구획을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현황과 가격”

이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준인 2010.07.28 중부새마을금고 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설 경매에서 등기상 인수 0원만으로 안전성과 가격 메리트가 모두 확보되는 것은 아닙니다. 본건은 110호·111호가 벽체 없이 사용되는 오픈상가이고 경계표지와 건물번호표지가 미설치돼 있습니다. 신건 최저가 85,000,000원의 시세 할인 여부도 별도로 검증해야 합니다. 따라서 결론은 권리 통과, 현황·가격 보수적 검토입니다.