전주지방법원 2025타경21007. 익산시 남중동 뜰안채아파트 101동 2층 201호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 181,000,000원이고, 소유자는 최현호입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2019년 현대해상화재보험주식회사가 설정한 채권최고액 134,400,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.02.21. 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.06.23. 임의경매를 개시했습니다.
임차인 한강순의 전입일은 2025.05.16.으로 말소기준인 2019.07.30.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리는 “해당사항없음”으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 이 사건에서 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 남중동 7 뜰안채아파트 101동 2층201호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 인북로13길 16-5 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 6층 중 2층 201호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최현호 (2014.12.23. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 111,872,475원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2010.09.20. |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
현재 경매의 말소기준은 을구 9번, 2019.07.30. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 134,400,000원입니다. 이 채권은 2025.02.21. 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025.06.23. 한국자산관리공사가 경매를 개시했습니다. 한강순의 전입은 2025.05.16.으로 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한강순 | 2025.05.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 말소기준권리 2019.07.30.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.81억은 최신 거래 1.90억 아래
비교 면적 93.96㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.06. 2층 163,000,000원, 2024.10. 6층 190,000,000원이며 전체 평균은 176,500,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 오래된 2021년 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 93.96㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 93.96㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 전체 평균 | 93.96㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 93.96㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
신건 최저가 181,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 190,000,000원의 95.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +16.6%입니다. 따라서 최신 거래를 기준으로는 신건 가격이 시세보다 낮습니다. 다만 전체 거래 표본 자체가 2건, 최근 12개월은 1건뿐이므로 190,000,000원을 확정적인 시세로 단정해서는 곤란합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,266,000원 |
신건 181,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액은 전액 배당되고 43,266,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 181,000,000원 | 134,400,000원 | 0원 | 43,266,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 144,800,000원 | 134,400,000원 | 0원 | 7,572,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 20,981,760원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당이 20,981,760원 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리공업고등학교 북동측 인근이며 연립주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 중 2층 201호로, 위생·급배수·도시가스난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지 아파트 부지이며 북측으로 소로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 사용승인. 등기사항 표제부에는 ‘사용승인 받지않은 건물임’이라는 기재가 있으나 2010.09.20.자로 사용승인을 받았습니다.
- 환금성. 뜰안채101동102동은 19세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 관리비 체납 확인. 미납 관리비 5,861,780원 중 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리사무소에서 구분 확인하세요.
- 임차인 보증금·배당관계 확인. 한강순은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조하세요.
- 실거래 표본 주의. 최신 190,000,000원 거래는 가격 판단에 유리한 근거지만 최근 12개월 표본이 1건뿐입니다.
- 사용승인 기재 대조. 2010.09.20. 사용승인이 확인되지만 등기 표제부의 과거 문구와 관련 서류를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 관리비 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 관리비와 가격 검증
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없어 권리상 실질취득은 신건 최저가 181,000,000원으로 볼 수 있습니다. 최신 실거래 190,000,000원과 비교하면 95.3%여서 신건임에도 가격은 시세 아래입니다. 최근 거래 추세도 +16.6%입니다.
다만 거래 표본이 2건뿐이라는 점과 5,861,780원의 미납 관리비 중 일부가 인수될 수 있다는 점을 빼고 가격만 보면 안 됩니다. 결론은 권리관계는 무난하고 가격도 최신 거래보다 낮지만, 관리비 승계범위와 희소한 실거래 표본을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
