전주지방법원 2025타경21016. 군산시 사정동 금호타운2단지 201동 11층 1101호 아파트입니다. 현재 소유자는 김효진이며, 경매의 말소기준권리는 2017.11.30. 장인숙 근저당권 27,000,000원입니다. 이후 전북신용보증재단 가압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 한국주택금융공사 근저당, 이번 강제경매개시결정과 모두론대부 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸’ 사건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 오자영의 임대차계약일은 2015.09.17., 전입·점유개시는 2015.10.05.로 말소기준일 2017.11.30.보다 앞섭니다. 확정일자도 2015.09.17.이고 배당요구까지 해 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 정리됩니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금이 전액 회수되는지 여부가 매수인 인수액을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 사정동 100 금호타운2단지 201동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.58㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김효진 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오자영 / 83,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 금호타운2차 · 358세대 · 1996.11.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2017.11.30. 장인숙 근저당권입니다. 다만 임차인 오자영은 그보다 앞선 2015.10.05. 전입·점유를 갖추고 있어 선순위 대항력 임차인입니다. 이후 전북신용보증재단 11,082,318원 가압류, 제이비우리캐피탈 10,061,066원 가압류, 한국주택금융공사 96,700,000원 근저당, 오자영의 경매개시결정, 모두론대부 16,962,996원 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오자영 | 전유부분 건물의 전부 | 83,500,000원 | 2015.10.05 / 2015.09.17 | 有 | 有 | 해당 없음 |
오자영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 2025.10.27. 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐고, 같은 날 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기상 보증금은 83,500,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 높다
금호타운2차 동일면적 59.58㎡의 최근 12개월 거래는 5건이며 평균 88,400,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 87,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -3.9% 추세입니다. 따라서 과거 12건 전체 평균 90,500,000원보다 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.58㎡ | 13 | 87,000,000원 |
| 2026.06 | 59.58㎡ | 13 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.58㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 59.58㎡ | 12 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 59.58㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 88,400,000원 |
현재 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%이고, 최신 거래 87,000,000원보다도 높습니다. 즉 신건은 최근 시세 이상이며 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 더구나 최근 추세가 -3.9%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 낙찰가를 정당화해서도 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 분리해서 본다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 96,000,000원 | 83,500,000원 | 0원 | 96,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 8,482,400원 | 85,282,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 23,565,920원 | 85,005,920원 |
이 표가 이 사건의 가격 판단을 가장 잘 보여줍니다. 1회 유찰에서는 표면 최저가가 76,800,000원으로 내려가지만 실제 부담은 85,282,400원이고, 2회 유찰에서 표면 최저가가 61,440,000원까지 내려가도 실제 부담은 85,005,920원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간, 낙찰가 인하분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 따라서 이 사건은 ‘64%까지 떨어지면 매우 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 · 오자영 | 83,500,000원 | 83,500,000원 |
| 2. 근저당 · 장인숙 | 27,000,000원 | 10,372,000원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 11,082,318원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 10,061,066원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 한국주택금융공사 | 96,700,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 오자영 | 83,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 모두론대부 | 16,962,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 96,000,000원에서는 집행비용 2,128,000원과 임차보증금 83,500,000원이 먼저 배당되고, 장인숙 근저당에 10,372,000원이 배당됩니다. 이 가정에서 임차인은 전액 회수해 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 군산월명종합경기장 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1101호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 사방으로 왕복 2차선·4차선 포장도로에 접하고 서측·북측 도로와 연결된 주·부출입구를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 공시지가 583,400원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 96,000,000원은 최근 12개월 평균 88,400,000원의 108.6%입니다. 최신 거래 87,000,000원보다도 높아 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -3.9%이므로 전체 12건 평균 90,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인. 오자영의 전입일 2015.10.05.는 말소기준일 2017.11.30.보다 빠릅니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 커집니다.
- 실질취득 기준. 1회 유찰 시 76,800,000원만 보지 말고 8,482,400원 인수를 더한 85,282,400원, 2회 유찰 시에는 61,440,000원에 23,565,920원을 더한 85,005,920원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 같은 오자영으로 확인되므로 임대차계약·임차권등기·경매신청 채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 제시된 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려갈 수 있다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류가 소멸한다는 점만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 오자영의 보증금 83,500,000원이 핵심입니다. 신건 96,000,000원에서는 보증금 전액 배당으로 인수액이 0원이지만, 가격 자체가 최근 12개월 평균의 108.6%이고 최신 거래보다 높으며 거래 추세도 -3.9%입니다.
유찰 뒤에는 판단 방식이 더 중요합니다. 1회 유찰가 76,800,000원이나 2회 유찰가 61,440,000원만 보면 싸 보이지만, 미배당 보증금 인수를 합친 실질취득은 각각 85,282,400원, 85,005,920원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 신건은 가격 보류, 유찰 후에는 반드시 ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득가’로 다시 시세와 비교하는 물건입니다.
