전주지방법원 2025타경31878. 전주시 덕진구 송천동1가 송천웰가아파트 101동 15층 1501호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택-원룸형이며, 시장자료의 매칭 전용면적은 34.93㎡입니다. 현 소유자 이종원은 2021.09.13 매매를 원인으로 2021.10.21 소유권을 이전받았고, 거래가액은 103,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.11.07 전주시 압류이고, 2025.11.05 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
이 사건에서 핵심은 2022.08.17 전입·점유를 시작한 주택임차권입니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자도 2022.08.03로 확인됩니다. 보증금은 103,000,000원으로 현재 최저가 101,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인 부담으로 연결될 수 있는 구조지만, 2026.05.27 제출 서면이 그 잔여 반환청구권과 대항력을 명시적으로 포기하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 · 15층 중 15층 · 전용면적 매칭 34.93㎡ |
| 소유자 | 이종원 · 2021.10.21 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 103,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.11.07 전주시 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 잔존 인수 차단
주택임차권은 보증금 103,000,000원, 전입·점유 2022.08.17, 확정일자 2022.08.03입니다. 전입일이 2023.11.07 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류됩니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 103,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관·승계 | 실질 0원* |
실제 임차인으로 합산하지 않는 보증기관·승계 신고 1건이며, 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 서울보증보험 주식회사는 임차권자 한국토지주택공사의 양수인으로 2026.05.27 확약서를 제출했습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다도 높고, 최근 시세와는 더 벌어졌다
시장자료상 웰가는 116세대, 사용승인일은 2015.08.12이며, 대상 면적 34.93㎡의 확인 실거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 오래된 평균보다 최신 거래와 최근 평균, 그리고 가격 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 34.93㎡ | 7 | 92,000,000원 |
| 2021.09 | 34.93㎡ | 15 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.93㎡ | 2건 | 97,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.93㎡ | 1건 | 92,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 101,000,000원은 전체 실거래 평균 97,500,000원의 103.6%이며, 최근 12개월 평균 92,000,000원과 비교하면 109.8%입니다. 최신 거래 역시 2023.05의 92,000,000원입니다. 가격 추세는 이전 표본 대비 -10.7%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 103,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체에서는 임차보증금 부족분 4,214,000원이 산출됩니다. 그러나 2026.05.27 확약에서 잔여금액에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주송천초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설·단독주택 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 동측으로 왕복6차선 송천중앙로가 지나고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 ‘도시형생활주택-원룸형’으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 15층입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며, 대로1류에 접합니다. 공시지가는 865,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 116세대이고 대상 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최신 확인 거래가 2023.05이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회라는 점을 함께 봐야 합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.05.27 제출된 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 서면의 원본과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 101,000,000원은 최근 12개월 평균 92,000,000원의 109.8%입니다. 전체 평균 97,500,000원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 하락 추세 확인. 시장자료상 최근 가격 추세가 -10.7%이므로 최신 거래 수준과 현재 호가·거래 가능성을 추가 확인해야 합니다.
- 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관·승계 성격으로 실제 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 단지 경매 흐름. 단지 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0.0%입니다. 신건이라는 이유만으로 서둘러 가격을 높일 근거가 되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 물건은 처음 보면 보증금 103,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 실제 배당모형도 신건 매각가 101,000,000원에서 4,214,000원의 부족분을 계산합니다. 그러나 2026.05.27 확약이 배당 후 잔여금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있어, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 권리 문제가 정리됐다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 실질취득 101,000,000원은 최근 12개월 평균 92,000,000원의 109.8%, 전체 평균 97,500,000원의 103.6%입니다. 최신 거래도 92,000,000원이고 가격 추세는 -10.7%입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.9회와 실거래 표본 2건까지 겹칩니다. 확약으로 권리는 완화됐지만, 신건 가격은 보류. 이 사건의 판단 중심은 ‘인수 여부’보다 ‘최근 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는가’에 있습니다.
