전주지방법원 2025타경21053. 군산시 미장동 ‘미장대원칸타빌’ 102동 19층 1906호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최순임이며, 등기상 2021.03.09 소유권이전 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 권리분석의 기준이 되는 권리는 2021.11.23 설정된 군산원예농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
따라서 이 사건은 등기 인수금액보다 가격 판단이 핵심입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 310,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 287,583,333원, 최신 거래는 265,000,000원이며, 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 107.8%입니다. 최근 거래표본 최고액도 310,000,000원이므로, 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미장동 558 미장대원칸타빌 102동 19층 1906호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.86㎡ · 25층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 최순임 (2021.03.09 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산원예농업협동조합 / 211,753,658원 |
| 단지 / 준공 | 미장대원칸타빌 · 805세대 · 2018.06.25 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 인수 0원
말소기준은 2021.11.23 군산원예농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 전문건설공제조합 가압류, 서울보증보험 가압류 2건, 국 압류, 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2024.03.28 서울보증보험 가압류 100,000,000원은 2024.11.04 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 310,000,000원은 최근 평균의 107.8%
미장대원칸타빌 동일 면적 84.86㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 287,583,333원, 최신 거래는 2026.07 · 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.86㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 11 | 302,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 8 | 293,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 16 | 297,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 18 | 281,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 10 | 303,000,000원 |
| 평균 | 84.86㎡ | 12건 | 287,583,333원 |
최근 12건은 265,000,000원~310,000,000원 범위에 분포합니다. 현 최저가이자 실질취득액인 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%이고, 최근 표본의 최고 거래가와 동일합니다. 최신 거래 265,000,000원과 비교해도 현재 경매가격이 낮지 않습니다.
제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가격은 248,000,000원, 2회 유찰 시 198,400,000원입니다. 두 가격 모두 현재 최근 12개월 평균 287,583,333원과 최신 거래 265,000,000원보다 낮은 금액입니다. 권리 인수액은 이 시나리오에서도 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 2. 근저당 · 군산원예농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전문건설공제조합 | 400,000,000원 | 64,860,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,718,271원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 155,414,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 807,132,871원 중 예상 채권자 배당액은 304,860,000원, 미배당액은 502,272,871원입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족분이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 국 압류의 체납액은 미상이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 군산미장초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 19층 1906호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·북측·서측으로 약 15미터 포장도로에 접하고, 북측과 서측 출입구를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 792,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 805세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.2회로, 일반 실거래와 경매 응찰 체질은 구분해 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 실질취득 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%입니다. 현 회차를 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 회차별 가격. 제공된 시나리오는 1회 유찰 248,000,000원, 2회 유찰 198,400,000원입니다. 현재와 유찰 후 가격을 최근 실거래와 각각 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대내역은 미상입니다. 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2024.07.19 국 압류가 등기되어 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됐지만 체납액은 미상입니다. 실제 배당관계는 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 말소기준권리·매각물건명세서·현황조사·등기부·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 보류”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.11.23 군산원예농업협동조합 근저당권 240,000,000원이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 실질취득액 310,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 287,583,333원의 107.8%이고, 최근 표본 최고 거래가와 같습니다. 최신 거래는 265,000,000원이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 7.2회입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 현 회차 가격 메리트는 없음입니다. 이 물건의 승부처는 권리해석이 아니라 어느 회차에서 얼마에 취득하느냐입니다.
