전주지방법원 2025타경31907. 등기상 소유자는 김복순이고, 대상은 성락콤비타운 2층상가18호입니다. 감정평가 이용상태는 집합 오픈판매시설이나 현황은 4개호를 칸막이한 의류제조 공장으로 이용 중입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2022년 11월 3일 전주시 압류이고, 2025년 11월 12일 임실 새마을금고의 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어왔습니다. 등기만 보면 매각으로 소멸할 권리 흐름은 단순해 보이지만, 점유관계를 함께 보면 이야기가 완전히 달라집니다.
현황조사·매각물건명세서에 이름이 나타나는 실제 점유자는 8명입니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 8명을 그대로 실제 점유자로 봐야 합니다. 이 중 여러 사람은 전입일이 말소기준인 2022.11.03보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31907 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1575-1 성락콤비타운 2층상가18호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 명주5길 11 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합 오픈판매시설 / 현황 4개호 칸막이 의류제조 공장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 2층 18호 |
| 비교 기준면적 | 86.525㎡ |
| 소유자 | 김복순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 중요하다
현재 말소기준은 2022.11.03 전주시 압류입니다. 1999년 임실새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리이고, 2012년 임의경매개시결정 역시 2013.11.07 취하를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.12 임실 새마을금고 명의로 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 8명, 인수액은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경임 | 2층 17, 18호 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박희순 | 148.7610㎡ | 2002.01.16 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김성화 | 74㎡ | 2010.05.06 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서재정 | 165㎡ | 2014.02.25 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 허진섭 | 49.5870㎡ | 2014.03.05 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| MENDSAIKHAN DAVAADOLGOR | 1층(40㎡) | 2024.09.02 | 보증금 미상 / 125,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정효경 | 363.6380㎡ | 2016.12.12 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 진은옥 | 1층(24.2976㎡) | 2014.02.25 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
박희순·김성화·서재정·허진섭·정효경·진은옥은 전입일이 말소기준일보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 본 리포트에서는 모두 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 강경임은 전입일 자체가 미상이고, MENDSAIKHAN DAVAADOLGOR는 2024.09.02 전입으로 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
또한 점유 부분에는 2층 17·18호뿐 아니라 1층 및 본건 기준면적을 넘어서는 면적 표기가 함께 나타납니다. 따라서 각 점유자가 실제로 2층상가18호의 어느 부분을 점유하는지를 현장에서 구분해 확인하는 절차가 필수적입니다.
③ 시세 비교 — 40.6%라는 숫자를 그대로 믿으면 위험하다
성락콤비타운의 비교 거래 기준면적은 86.525㎡이고, 비교 실거래는 84.96㎡입니다. 최근 12개월 평균은 115,785,714원, 최신 거래는 2026.06 115,000,000원입니다. 표면 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균의 40.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 8 | 115,500,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 115,785,714원 |
전체 12건 평균은 122,770,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 115,785,714원으로 낮아졌고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -12.6% 하락 추세입니다. 최신 거래 역시 115,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,754,000원 |
이 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 신청채권자의 청구액은 40,000,000원이지만 위 배당 추정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있어, 실제 배당순위와 채권액은 원본 서류를 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 — 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 47,000,000원 | 45,754,000원 | 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 37,600,000원 | 36,523,200원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 30,080,000원 | 29,138,560원 | 임차보증금 미상 |
유찰되면 표면 매각가는 37,600,000원, 30,080,000원으로 내려갑니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자가 남아 있는 한, 가격이 내려가는 것만으로 안전해지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 전북지역본부 남동측 인근이며, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 현황 이용. 집합 오픈판매시설이나 현황은 4개호를 칸막이한 의류제조 공장으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 에스켈레이터, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 520,000원/㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 범위부터 특정. 2층 17·18호, 1층, 여러 면적 표기가 함께 나타납니다. 각 점유자의 실제 점유구획이 본건 18호와 어떻게 겹치는지 확인해야 합니다.
- 보증금 원금 확인. 대항력 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 배당으로 소멸되는 금액과 낙찰자에게 남는 금액을 가르는 핵심입니다.
- 공매 교차 확인. 2015.01.21 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액 40,000,000원이 배당 추정에 반영되지 않은 구조이므로 실제 채권·조세·배당순위를 확인해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 집합 오픈판매시설이 현황상 의류제조 공장으로 이용되고 있으므로 실제 사용상태와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 흐름 우선. 최근 12개월 평균 115,785,714원, 최신 거래 115,000,000원, 최근 추세 -12.6%를 기준으로 보되 실질취득액 확정 전에는 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
맺으며 — “4,700만원”보다 먼저 확정할 숫자는 보증금이다
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 47,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 115,785,714원의 40.6%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 그 숫자는 낙찰가일 뿐 실질취득액이 아닙니다. 조사된 점유자는 8명이고, 말소기준 전 전입일이 확인된 여러 점유자의 보증금·확정일자· 배당요구 여부가 미상입니다.
최근 시세 자체도 이전 구간 대비 -12.6% 하락하고 있습니다. 여기에 집합 오픈판매시설이 현황상 4개호 칸막이 의류제조 공장으로 쓰이고 있고, 공매공고 부기등기까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 가격 비교보다 임차보증금과 점유범위 확인이 먼저입니다. 그 금액이 확정되기 전까지는 47,000,000원을 근거로 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
