전주지방법원 2025타경31929. 전주시 완산구 평화동2가 평화로 132 소재 집합건물 1층 103호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황은 소매점 이용입니다. 공부상 용도는 사무실이지만 현황은 소매점 형태이며, 철근콘크리트 구조 지상4층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 정정철입니다.
권리관계의 기준점은 분명합니다. 2022.09.07 설정된 부안수산업협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이길환 근저당, 주식회사알이에프대부 근저당, 국민건강보험공단·국의 압류, 유한회사해광건설·전북신용보증재단· 근로복지공단의 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31929 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 226 1층103호 · 도로명주소 전북특별자치도 전주시 완산구 평화로 132 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 소매점 · 공부상 사무실 |
| 건물 위치 / 구조 | 철근콘크리트 · 지상4층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 정정철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 578,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 555,851,816원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 752.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 1,227,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2022.09.07이 기준선
말소기준권리보다 앞선 과거 근저당과 가압류·압류 중 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2022.09.07 부안수산업협동조합 근저당 이후입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어 등기상 후순위 권리를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 — 인수 0원 표시와 별개로 미상 점유자 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 더퍼스트산업개발(대표 정정철) | 103호(83.2980㎡) | 2024.06.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 유한회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사상 유한회사 더퍼스트산업개발은 2024.06.26 전입으로 말소기준권리인 2022.09.07보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 주거로 기재된 유한회사는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 점유자는 두 주체입니다.
③ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,180,000원 |
| 2. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이길환 | 900,000,000원 | 5,820,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사알이에프대부 | 225,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유한회사해광건설 | 20,900,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 21,760,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 5,369,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,737,029,320원, 예상 채권배당액은 569,820,000원, 미배당은 1,167,209,320원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 후순위 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 578,000,000원 | 569,820,000원 | 1,167,209,320원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 462,400,000원 | 455,376,000원 | 1,281,653,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 369,920,000원 | 363,941,120원 | 1,373,088,200원 | 0원 |
신건에서는 신청채권자의 청구액 555,851,816원에 대해 부안수산업협동조합 근저당 배당이 564,000,000원으로 계산돼 충족되는 구조입니다. 그러나 1회 유찰 시 신청채권자 예상배당은 455,376,000원, 2회 유찰 시 363,941,120원으로 줄어 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신성초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있고 주거지대로서의 입지조건은 양호한 편입니다.
- 교통. 건물 서측으로 대중교통편이 운행되는 평화로와 접하며, 도로 연계와 대중교통 편의성은 일반적으로 편리한 편입니다.
- 현황 이용. 현황은 소매점으로 이용 중이며 공부상 용도는 사무실입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 3필1단의 부정형·평탄한 토지이며 현황 상업용 토지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이 포함되고, 일부는 제3종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 및 중로1류 접함 사항이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 승강기, 소방설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 주거로 기재된 유한회사의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정을 유보해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없지만 최신 매각물건명세서에서 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 존재했다가 말소된 이력이 있으므로 관련 진행이 완전히 종료됐는지 원본을 교차 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 사무실, 현황 소매점 형태이므로 실제 이용과 인허가·영업 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정 당시 이해관계인이 없어 임대관계 기타사항을 조사하지 못했습니다.
- 인테리어. 임차인 등이 설치한 것으로 보이는 인테리어는 감정평가액에 포함되지 않았습니다.
맺으며 — 등기상 후순위는 정리되지만, 점유 확인은 끝내야 한다
이 사건의 말소기준권리는 2022.09.07 부안수산업협동조합 근저당으로 명확하고, 후순위 근저당·압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
다만 점유관계는 완전히 닫히지 않았습니다. 2024.06.26 전입한 유한회사 더퍼스트산업개발은 기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 주거로 기재된 별도 유한회사는 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 후순위 인수는 없지만, 미상 점유자 대항력 확인 전까지 최종 확정은 보류”입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 578,000,000원의 가격 경쟁력에 대해서도 이 자료만으로 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
