전주지방법원 2025타경21057. 익산시 용안면 칠목리 332-1의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택과 창고이고, 토지는 218㎡의 ‘대’입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 19,803,700원입니다. 신청채권자 청구액은 4,876,794원이며, 배당 계산상 현재 회차에서는 두 경매채권 합계 9,753,588원이 모두 배당되고 9,293,645원이 소유자에게 남는 구조입니다.
가격 비교에 사용할 실거래 자료는 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘싸다’는 판단보다 권리관계·현황·일괄매각 범위를 먼저 보는 물건입니다. 특히 제시외 건물이 매각에 포함되고, 일부 건물이 타인 토지에 소재하며, 공부상 지붕과 현황 지붕이 다르다는 점은 현장 확인이 필요한 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 용안면 칠목리 332-1 · 전북특별자치도 익산시 용안면 화정2길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 창고 |
| 토지 | 218㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 홍종순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 19,803,700원 / 19,803,700원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 4,876,794원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반형) · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 21,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 표기와 등기 선후관계를 함께 볼 것
기준일로 제시된 권리는 2025.07.08 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.11.15 국민건강보험공단 압류와 2025.07.02 갑구 6번 강제경매개시결정은 등기 분석상 기준권리 이전으로 표시돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음이라고 기재됐고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다.
② 점유·임차 — 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·대항력·우선변제권을 가진 특정 임차인이 확인된 상태는 아니며, 매수인 인수액 계산 역시 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,803,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 756,467원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이효민 | 4,876,794원 | 4,876,794원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 송점선 | 4,876,794원 | 4,876,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,293,645원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 9,753,588원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 9,293,645원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 19,803,700원 | 9,753,588원 | 0원 | 9,293,645원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 15,842,960원 | 9,753,588원 | 0원 | 5,404,199원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 12,674,368원 | 9,753,588원 | 0원 | 2,292,641원 |
2회 유찰 가격인 12,674,368원에서도 계산상 채권 총액 9,753,588원이 모두 배당돼 부족액은 0원입니다. 따라서 제공된 시나리오 안에서는 낙찰가 하락이 곧바로 매수인의 미배당 인수액으로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 일괄매각 범위를 현장에서 확인
- 이용상태. 조사 당시 일련번호 2-가는 ‘단독주택’, 2-나는 ‘창고’로 이용 중입니다.
- 주택 구조. 목조 함석강판지붕 1층으로 외벽은 흙 미장바름, 내벽은 벽지바름, 바닥은 장판깔기, 창호는 새시창입니다.
- 창고 구조. 흙벽돌조 함석강판지붕 1층으로 외벽은 시멘모탈 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 타인 토지. 목록2 및 제시외 건물 일부는 타인 토지에 소재합니다.
- 지붕 현황. 공부상 건물은 스래트지붕이나 현황은 함석강판지붕입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 익산시 용안면 칠목리 ‘화정마을’ 내에 위치하며 단독주택과 농경지가 소재하는 농촌 취락지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 주요간선도로와 버스승강장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지형상. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지이용. 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 토지의 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기준권리 원본 대조. 2025.07.08 갑구 7번 강제경매개시결정을 기준으로 제시한 분석과 2024.11.15 압류·2025.07.02 경매개시결정의 처리 관계를 등기부에서 재확인하세요.
- 명세서 확인. 명시 인수권리·법정지상권 ‘해당사항없음’ 기재가 최신 매각물건명세서에도 동일한지 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·형태·사용관계를 확인하세요.
- 타인 토지 경계. 목록2 및 제시외 건물 일부가 타인 토지에 소재한다고 기재돼 있으므로 실제 경계와 사용관계를 확인하세요.
- 지붕 현황 확인. 공부상 스래트지붕과 현황 함석강판지붕의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 19,803,700원 자체만으로 저렴하다고 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 되는 물건
배당 계산만 보면 단순합니다. 신건 19,803,700원에서도, 1회 유찰 15,842,960원에서도, 2회 유찰 12,674,368원에서도 채권 부족액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리와 법정지상권을 ‘해당사항없음’으로 적고 있습니다.
그러나 이 사건의 실제 체크포인트는 따로 있습니다. 등기 분석상 기준권리보다 앞선 국민건강보험공단 압류와 별도의 경매개시결정이 존재하고, 제시외 건물이 일괄매각에 포함되며, 일부 건물은 타인 토지에 소재합니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 객관적으로 확인하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “배당상 인수는 0원, 하지만 원본 권리와 현황 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
