전주지방법원 2025타경21076. 익산시 모현동1가 현대아파트 105동 8층 802호입니다. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 대상 면적은 84.945㎡, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층입니다. 현재 소유자는 하창호이고, 2016.09.01 공유자 전원 지분을 거래가액 117,000,000원에 이전받았습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 84,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

등기상 과거 한국주택은행·교보생명보험주식회사·농업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 권리는 2016.09.01 삼성생명보험주식회사 근저당과 2025.08.04 임의경매개시결정입니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성생명 근저당

2016.09.01 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 84,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.04 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 106.9%

현대(1) 단지의 대상 면적 84.945㎡와 매칭되는 최근 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 105,750,000원, 최저는 90,000,000원, 최고는 122,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 110,000,000원입니다.

신건 최저매각가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 105,750,000원의 106.9%입니다. 최신 거래 110,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수 부담이 낮다는 점과 응찰 가격의 매력은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

현재 회차 113,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 84,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 26,618,000원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 90,400,000원에서도 근저당은 84,000,000원 전액 배당되고, 2회 유찰 시 72,320,000원에서는 70,618,240원이 배당돼 13,381,760원의 미배당이 발생합니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 이리공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근으로 익산대로가 지나며, 주변에 대중교통시설이 위치해 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층으로, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 확인됩니다. 공시지가는 397,600원/㎡입니다.
• 단지. 현대(1)는 488세대이며 준공일은 1991.08.21입니다. 대상 면적의 최근 실거래는 90,000,000원부터 122,000,000원까지 확인됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격부터 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 106.9%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장 및 원본 자료에서 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 2016.09.01 삼성생명보험주식회사 근저당권 84,000,000원이 기준이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 회차별 배당 차이. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 근저당 채권최고액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 13,381,760원의 미배당이 발생합니다. 다만 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권이 없으며, 예상 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 현장에서 확인해야 합니다.

가격에서는 더 분명합니다. 신건 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 105,750,000원의 106.9%이고 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 싼 물건으로 평가하기 어렵습니다. 권리 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족하다. 이 사건의 핵심은 권리보다 응찰가격입니다.