전주지방법원 2025타경21094. 익산시 황등면 황등리 191-1, 192 소재 공장 이용 부동산과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 박종근이고, 현 말소기준권리는 2023.03.03 최기옥 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 76,000,000원, 국민은행 가압류 15,333,507원, 국세 압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유입니다. 김중훈의 전입일은 2014.03.14로 말소기준보다 약 9년 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정하거나 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 실제 입찰 판단에서는 보증금 확인 전까지 인수 위험이 열린 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 191-1, 192 · 화강암로 76 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 공장 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 1층 · 현황 1동의 공장 |
| 소유자 | 박종근 |
| 감정가 / 최저가 | 267,468,600원 / 267,468,600원 (신건) |
| 청구금액 | 83,154,003원 |
| 말소기준 | 2023.03.03 최기옥 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
현존 권리의 말소기준은 을구 6번 최기옥 근저당입니다. 그 뒤 설정된 신용보증기금·국민은행 가압류와 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1990년대 및 2000년대 근저당·압류·가압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김중훈 | 2014.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 목록2 일부가 타인 점유 중이라고 별도로 적혀 있습니다. 이 타인점유가 김중훈과 동일한 점유인지, 별개의 점유인지와 점유 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 물건 특성 — 공장용지 현황과 매각 제외 자산
- 현황 이용. 건물은 경량철골조 판넬지붕 1층으로 조사 당시 현황 1동의 공장으로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 목록1,2는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 ‘공장용지’입니다.
- 제시외건물. 목록1,2 및 인접지 토지상 제시외건물은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1,2 지상의 이동 가능한 컨테이너와 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 점유. 목록2 일부는 타인이 점유 중입니다.
- 지붕 현황. 목록3은 공부상 스레트지붕이나 현황 1동의 판넬지붕입니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,468,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,544,560원 |
| 1. 근저당 · 최기옥 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 76,000,000원 | 76,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 15,333,507원 | 15,333,507원 |
| 4. 강제경매 관련 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,590,533원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당이 0원이고 소유자 잔여가 21,590,533원입니다. 다만 김중훈의 보증금과 우선변제 여부가 미상이라 이 배당표만으로 실제 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 267,468,600원 | 0원 | 21,590,533원 |
| 1회 유찰 · 80% | 213,974,880원 | 31,154,275원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 171,179,904원 | 73,350,122원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 213,974,880원, 171,179,904원으로 내려가지만 이것만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에는 비교할 최신 실거래 수치가 없어 가격 메리트를 객관적으로 확정하기 어렵고, 무엇보다 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 낙찰가와 별도로 실질취득비용이 커질 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황등남동지구석재단지 내에 위치하고, 주위는 소규모 공장과 근린생활시설 등이 있는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 목록1,2는 차량 접근이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 본 용도의 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 목록1,2는 도시지역·일반공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 전, 토지이용상황은 공업용, 완경사·부정형·소로한면입니다.
- 공시지가. 16,100원/㎡입니다.
- 설비. 공장 건물에는 기본적인 급·배수설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김중훈 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 목록2 타인점유 확인. 김중훈과 동일 점유인지 별개의 점유인지, 점유 면적과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외건물 범위 확인. 매각 포함 제시외건물과 인접지의 위치·경계를 지적도 및 현황과 대조해야 합니다.
- 컨테이너·기계기구 제외. 공장 운영에 필요한 설비처럼 보여도 이동 가능한 컨테이너와 기계기구는 매각 제외입니다.
- 지목과 현황 차이. 목록1,2는 공부상 ‘전’, 현황은 공장용지이므로 이용·허가·행정관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치가 없어 감정가 267,468,600원만으로 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건의 승부처는 가격보다 ‘점유 확인’
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 구조가 명확합니다. 최기옥 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김중훈의 전입이 2014.03.14로 선순위이고 보증금이 확인되지 않아, 매수인 인수액은 현재 금액 미상입니다. 여기에 목록2 일부 타인점유와 매각 제외 컨테이너·기계기구까지 있습니다.
따라서 신건 최저가 267,468,600원이 적정한지를 논하기 전에, 선순위 임차보증금과 점유 범위를 확정하는 것이 먼저입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 실질취득비용을 잘못 볼 수 있습니다. 결론은 등기권리는 정리되지만, 점유·보증금 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 C등급 물건입니다.
