전주지방법원 2025타경31989. 전주 덕진구 중동 상진빌딩 1층 102호입니다. 감정평가서상 현황은 음식점 용도이고, 건물은 철근콘크리트구조 6층 중 1층입니다. 등기부상 현재 소유자는 이종현 단독소유이며, 말소기준은 2019.01.16 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권 975,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.12.02 등기됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 주식회사전북은행 명의의 근저당권들은 등기부상 말소돼 있고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세 사항을 조사하지 못했고 내부에 식탁·의자 등 관련 물품이 소재한다고 기재돼 있어, 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-7 상진빌딩 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 구분건물 · 현황 음식점 용도 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이종현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 957,000,000원 / 957,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 590,099,039원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 연구개발특구 |
| 전체 토지 | 951.9㎡ · 공시지가 2,926,000원/㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
말소기준은 2019.01.16 을구 4번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 975,000,000원, 근저당권자는 전주원예농업협동조합, 채무자는 이종현입니다. 2025.12.02 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 957,000,000원, 시세 우열은 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 957,000,000원인 신건입니다. 제공된 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 765,600,000원, 2회 유찰 시 612,480,000원입니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이므로 해당 시나리오 안에서는 실질취득액이 각 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 957,000,000원 | 29,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 765,600,000원 | 219,456,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 612,480,000원 | 371,044,800원 | 0원 |
유찰될수록 채권최고액 기준 미배당액은 커지지만, 이 숫자를 매수인이 떠안는 금액으로 보면 안 됩니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다. 반대로 최근 실거래와 비교한 가격 우열은 이 사건에서 별도로 확인해야 하므로, 최저가가 감정가보다 내려간다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 957,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,970,000원 |
| 2. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 975,000,000원 | 945,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 집행비용 11,970,000원, 근저당권 예상배당 945,030,000원으로 매각대금 957,000,000원이 소진됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 29,970,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전기안전공사 북동측 인근의 전주·완주혁신도시 내에 위치하며, 금융기관·사무실·학원·의원·음식점 등 상업·업무시설이 밀집된 상업지대입니다.
- 이용상태. 현황은 음식점 용도이며 내부에는 식탁·의자 기타 관련 물품이 소재한다고 기재돼 있습니다.
- 교통. 가로망이 잘 정비돼 있고 남측 오공로에 전주시 대중교통버스가 운행되며, 중소형차량 접근이 가능해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 동·서·남측 3면이 도로와 접하며 동측 도로는 보행자 전용도로입니다.
- 토지. 전체 토지는 951.9㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 중로각지이며 공시지가는 2,926,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·연구개발특구·상업구역·산업육성구역 등에 포함되고, 중로1류·중로3류·소로1류와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 공용설비로 위생·급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.01.16 전주원예농업협동조합 근저당권 975,000,000원이 기준입니다.
- 인수액 확인. 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대·점유 재확인. 감정평가서상 이해관계인 부재로 임대관계 상세를 조사하지 못했습니다. 실제 점유자가 확인되면 보증금·확정일자 등 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 음식점 이용상태 확인. 현황 음식점 용도와 내부 식탁·의자 등 관련 물품의 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가나 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 실제 유사 물건 가격과 별도로 대조해야 합니다.
- 배당액 성격 구분. 현재 미배당 29,970,000원은 채권최고액 기준 부족액이며, 제공된 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.01.16 전주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 배당 시나리오도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 봅니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격이 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 957,000,000원이고 0회 유찰입니다. 현황은 음식점 용도이며 감정평가 당시 임대관계 상세가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 명확하게 0원으로 보되, 점유·임대차와 실제 시장가격은 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
