전주지방법원 2025타경32009. 효자동3가 배학3길 15-2 소재 다세대주택 2층 202호입니다. 현재 소유자는 이근해이고, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 37,141,510원입니다. 과거 전주대건신용협동조합 근저당 78,000,000원과 66,000,000원은 각각 2015.09.17과 2023.01.31 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.12.08 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 임차권등기입니다. 을구 5번 한국토지주택공사 임차권과 을구 6번 박현종 임차권이 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 특히 박현종은 전입 2023.02.03, 확정일자 2022.12.29로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료이고, 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 을구 6번 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 다만 그 위험을 뒤집는 것이 2026.07.30 제출된 포기·말소 동의 서면입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 선순위 임차권이 핵심

2011년과 2020년에 설정된 전주대건신용협동조합 근저당은 이미 해지·말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 따라서 2025.12.08 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되며, 그보다 앞선 2023년의 두 임차권등기는 별도로 살펴야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 중복 합산 금지

임차권 자료에는 두 명칭이 등장하지만, 실제 임차인은 박현종 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 관계로 표시돼 있고, 위험 메모에도 박현종 보증금의 중복 신고이며 별도 보증금이 아님이 명시돼 있습니다. 따라서 75,250,000원과 160,000,000원을 합산해 235,250,000원으로 계산하면 안 됩니다.

* 확약이 해당 임차권에 적용되고 그 내용대로 말소가 이행되는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 원칙상 현재 회차 미배당 인수액은 3,040,000원입니다. 한국토지주택공사 임차권은 대위·승계 중복으로 별도 보증금은 합산하지 않지만, 을구 5번 등기 자체가 말소기준보다 앞선 점은 원본 서류에서 말소·정리 관계를 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 구조 — 유찰가만 보면 안 되는 이유

현재 신건 최저매각가는 160,000,000원입니다. 확약이 없다면 박현종 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 원칙상 인수액은 34,592,000원, 2회 유찰 시 59,833,600원으로 커집니다. 즉 대항력 임차보증금 인수형에서는 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 3,040,000원을 먼저 공제한 뒤 박현종에게 156,960,000원이 배당되고, 보증금 부족분 3,040,000원이 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구 37,141,510원은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 주위는 단독주택과 다세대주택이 주를 이루는 정비된 주택지대입니다.
• 위치. 전주홍산초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 도로와 접하고, 동측으로 노폭 약 8미터 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 효자동3가 1670-13·1670-14에 소로2류 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 709,100원/㎡입니다.
• 건물 상태. 급배수·위생설비와 도시가스온수보일러 난방설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 동 표시 확인. 공부상 1동이나 현황 외부표기는 102동으로 조사됐습니다. 인접건물과 동일 건축 시행으로 외부표기가 다르게 된 것으로 판단된다는 감정평가 의견이 있습니다.
• 규모. J-휴102동은 총 8세대, 사용승인 관련 기준일은 2011.01.05로 제시돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2026.07.30 서면 원문 확인. 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 말소 이행 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 을구 5번 확인. 한국토지주택공사 임차권은 박현종 보증금의 대위·승계 중복으로 별도 75,250,000원을 더하지 않지만, 등기 자체의 처리 관계는 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 박현종 1명이며, 한국토지주택공사 75,250,000원과 박현종 160,000,000원을 별도 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
• 확약 미반영 시나리오도 확인. 현재 회차 원칙상 인수 3,040,000원, 1회 유찰 시 34,592,000원, 2회 유찰 시 59,833,600원입니다.
• 동 표시 현장 대조. 등기상 제1동과 현황 외부표기 102동이 다르므로 현장·건축물 표시를 대조해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·제출 서면을 서로 대조해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — 확약이 주된 인수위험을 지우지만, 등기 확인은 남는다

이 사건을 숫자만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 감정가와 같은 금액으로 들어와 있어 상당히 부담스러운 구조입니다. 실제 배당표도 신건 160,000,000원에서 박현종 보증금 3,040,000원이 남는 것으로 계산합니다. 유찰되면 그 미배당액은 34,592,000원, 59,833,600원으로 커집니다.

다만 2026.07.30 제출 서면이 결정적입니다. 배당 후 남은 금액의 대항력과 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정확도 규칙에 따라 박현종 관련 금전 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 한국토지주택공사는 실제 두 번째 임차인이 아니라 박현종 보증금의 대위·승계 중복이므로 보증금도 중복 합산하지 않습니다.

그렇다고 권리 확인이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 을구 5번 임차권은 말소기준보다 앞서 있고 대항력은 가능·미상입니다. 별도 보증금 인수액을 더할 근거는 없지만, 등기 말소·정리 관계를 확인해야 한다는 점 때문에 이 사건은 확약만 보고 ‘완전 무위험’으로 분류하기 어렵습니다. 박현종 인수는 확약으로 해소, LH 대위·승계 등기의 정리 확인이 마지막 관문입니다.