전주지방법원 2025타경32013. 전주시 완산구 용복동의 토지와 상업용 건물을 포함한 경매입니다. 감정평가상 건물은 상업용 건물(일반음식점)이고 현재는 휴업 중입니다. 목록 4 건물은 공부상 제1종근린생활시설(한의원)이지만 현황은 음식점으로 조사됐습니다. 또한 일괄매각이며 목록 1·2·5는 지분매각이고, 제시외 건물과 제시외 수목도 매각대상에 포함됩니다.
권리의 핵심은 명세서상 매수인이 떠안을 권리가 없다는 점입니다. 말소기준으로 표시된 권리는 2023.09.01 금산농업협동조합 가압류입니다. 그보다 앞선 최연승 근저당과 신용보증기금· 주식회사강동레미콘케이제이 가압류는 배당표에서 선순위 배당 항목으로 처리되고 있으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 별도로 목록 1의 2012.09.21 지상권설정등기에 대해서는 신청채권자 겸 지상권자가 매각대금 완납 후 이전등기 촉탁 시 말소등기에 동의한다는 서류를 2026.08.12 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32013 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 전주시 완산구 용복동 237 · 등기 건물 전라북도 전주시 완산구 용복동 238-8 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 상업용 건물(일반음식점), 휴업 중 |
| 건물 공부상 용도 | 제1종근린생활시설(한의원) · 현황 음식점 |
| 소유자 | 이미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,539,392,890원 / 1,539,392,890원 (신건) |
| 신청채권액 | 221,610,288원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1·2·5 지분매각 · 제시외 건물 및 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원, 선순위 배당 항목은 별도 확인
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김흥선 | 380.1670㎡ | 2025.03.12 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김흥선의 전입일은 2025.03.12로 말소기준 표시일 2023.09.01보다 늦습니다. 조사 결과상 대항력은 없음으로 판단돼 있으며, 보증금은 1,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 가점 없이 회차별 구조만 본다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,539,392,890원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 같은 1,539,392,890원입니다. 이 사건에서는 실거래 비교를 근거로 가격이 싸다고 단정할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율 자체만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,539,392,890원 | 0원 | 243,379,278원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,231,514,312원 | 61,420,514원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 985,211,449원 | 305,260,348원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,539,392,890원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,793,929원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 최연승 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사강동레미콘케이제이 | 47,482,300원 | 47,482,300원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 금산농업협동조합 | 469,151,369원 | 469,151,369원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 광활농업협동조합 | 27,644,111원 | 27,644,111원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 원광새마을금고 | 120,721,327원 | 120,721,327원 |
| 8. 갑구 11번 경매개시결정 · 전주대건신용협동조합 | 221,610,288원 | 221,610,288원 |
| 9. 갑구 12번 경매개시결정 · 전주대건 신용협동조합 | 221,610,288원 | 221,610,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 243,379,278원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 1,278,219,683원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 243,379,278원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 용복동 ‘쑥고개로’ 북측 인근으로, 전원주택·근린생활시설·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 상업용 건물인 일반음식점으로 이용됐으나 현재는 휴업 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 제1종근린생활시설이며, 외벽은 치장벽돌 쌓기 등, 내부는 인테리어 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비와 화목보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 보전녹지지역·가축사육금지구역이며, 토지면적 252.0㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 도로등, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 18,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄·지분매각 범위. 목록 1·2·5는 지분매각이고 제시외 건물과 제시외 수목까지 포함됩니다. 각 목록별 지분과 현황 경계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 지상권 말소 동의서. 목록 1의 2012.09.21 지상권설정등기에 대해 2026.08.12 제출된 말소 동의서의 대상·조건을 직접 대조하세요.
- 선순위 권리 배열. 2023.09.01 말소기준 표시 이전의 최연승 근저당·신용보증기금 가압류·강동레미콘 가압류와 명세서상 인수 없음 결론이 어떻게 연결되는지 등기 원본과 배당요구 관계를 확인하세요.
- 임차인 점유. 김흥선은 대항력 없음으로 조사됐지만 380.1670㎡를 점유하고 있으므로 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 용도 불일치. 목록 4 건물은 공부상 제1종근린생활시설(한의원), 현황은 음식점입니다. 향후 영업·용도 활용 시 인허가와 현황 적합성을 점검하세요.
- 휴업 상업용 환금성. 현재 음식점이 휴업 중이므로 영업권이나 기존 매출을 전제로 입찰가를 높이지 말고 건물·토지 자체의 활용성과 재임대 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인은 김흥선 1명이고 전입이 2025.03.12로 말소기준 표시일보다 늦어 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없으며, 별도 지상권설정등기에는 말소 동의서가 제출돼 있습니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 일괄매각·일부 지분매각·제시외 건물과 수목 포함, 공부상 한의원과 현황 음식점의 차이, 그리고 현재 휴업 중인 상업용 건물이라는 조건이 겹칩니다. 신건 최저가 1,539,392,890원의 가격 우위를 실거래와 비교해 확인할 근거가 없으므로 “권리상 인수 0원”을 “가격이 싸다”로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 입찰 성패는 매각범위와 실제 활용·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.
