전주지방법원 2025타경32018. 완주군 삼례읍 삼례리 1347-5, 한내빌라 3층 302호 아파트입니다. 소유자는 백민희이고, 등기부상 가장 먼저 잡힌 담보권은 2012.11.29. 열린새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되며, 이후 2025.01.20. 등기된 김철민의 주택임차권과 2025.12.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김철민의 임대차계약일은 2019.06.25., 확정일자는 2019.07.09., 주민등록일자는 2023.01.02.입니다. 주민등록이 말소기준권리인 2012.11.29.보다 뒤이므로 이 사건에서는 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 보증금 85,000,000원이 존재하더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1347-5 3층302호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 완주군 삼례읍 상서만경길 1 |
| 물건종류 | 아파트 · 한내빌라 |
| 소유자 | 백민희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김철민 / 85,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
말소기준은 2012.11.29. 열린새마을금고 근저당입니다. 이후 2023.08.24. 근저당권 변경등기가 있었고, 2025.01.20. 김철민의 주택임차권, 2025.12.15. 김철민의 강제경매개시결정이 이어집니다. 임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철민 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2023.01.02 / 2019.07.09 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 2025.01.20 | 승계 없음 |
임대차계약일은 2019.06.25., 점유개시일도 2019.06.25.이고 확정일자는 2019.07.09.입니다. 그러나 주민등록일자가 2023.01.02.로, 말소기준권리 2012.11.29.보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다.
② 회차별 가격·미배당 — 신건부터 채권 부족
현재 회차는 감정가 100%인 104,000,000원입니다. 이 가격으로 매각된다고 가정하면 채권 총액 157,250,000원 중 101,744,000원이 배당되고 55,506,000원이 미배당으로 남습니다. 1회 유찰 시 매각가는 83,200,000원, 미배당은 75,947,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 66,560,000원, 미배당은 92,288,080원으로 확대됩니다.
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 55,506,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 75,947,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 66,560,000원 | 64,961,920원 | 92,288,080원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 근저당 · 열린새마을금고 | 72,150,000원 | 72,150,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김철민 | 85,100,000원 | 29,594,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,256,000원과 열린새마을금고 72,150,000원이 먼저 반영되고, 김철민의 85,100,000원 청구 중 29,594,000원이 배당되는 구조입니다. 총 미배당은 55,506,000원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·환금성 메모
- 단지. 한내빌라 · 총 8세대 · 2012.11.16. 준공.
- 용도지역. 일반상업지역이며 제1종일반주거지역에 접합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 285.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면.
- 공시지가. 329,200원/㎡.
- 도시계획. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 관계 확인. 임차권자와 경매채권자가 모두 김철민입니다. 임대차계약서·채권원인·배당요구 서류를 서로 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 72,150,000원과 2023.08.24. 변경등기 26,000,000원의 관계를 등기 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 대항력 확인. 주민등록일 2023.01.02.는 말소기준 2012.11.29.보다 늦어 현재 분석상 대항력 없음입니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당 55,506,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권계산서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만 관계인 검증은 남는다
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 결론은 명확합니다. 말소기준권리는 2012.11.29. 열린새마을금고 근저당이고, 임차인 김철민의 주민등록은 2023.01.02.로 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 임차권도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단순히 “인수 없음”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 임차권자 김철민이 동시에 85,100,000원을 청구한 강제경매 채권자이고, 최초 근저당 채권최고액 72,150,000원과 2023.08.24. 변경등기 26,000,000원 사이에도 확인할 지점이 있습니다. 권리의 승계 위험은 낮지만, 관계인과 채권액의 실체를 원본에서 검증해야 하는 유형입니다. 신건 104,000,000원에서의 승부처 역시 ‘인수금’이 아니라 해당 권리관계 확인과 응찰가격입니다.
