전주지방법원 2025타경21102. 군산시 개정면 아동리의 토지와 일반음식점·예식장 등 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 일반음식점 2개 부분과 예식장은 공실이고, 화장실은 이용 중입니다. 소유자는 차진승이며 2020.07.15 매매로 소유권을 취득한 같은 날 대야농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
등기상 근저당권은 2024.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 과거 2024.03.06 시작된 임의경매는 2025.06.30 취하되어 2025.07.01 말소됐습니다. 이후 2025.07.11 같은 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 현재 임의경매가 다시 개시됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 개정면 아동리 233-2, 233-9, 246-3 · 도로명주소 번영로 463-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반음식점(공실) · 예식장(공실) · 일반음식점(공실) · 화장실 |
| 소유자 | 차진승 (2020.07.15 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,578,508,380원 / 1,578,508,380원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,063,051,844원 |
| 말소기준 | 2020.07.15 대야농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 정리되는 구조
현재 기준권리는 2020.07.15 설정된 대야농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 군산시 압류는 2024.01.23 이미 말소됐고, 2025.07.11 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기준근저당 자체 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 현재 점유·임차 분석
| 점유자 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 울림 차진승 | 2020.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인되는 점유는 1건입니다. 신고일 2020.09.22는 말소기준일 2020.07.15보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,578,508,380원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 권리 인수만 반영한 실질취득액도 같은 금액입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 일반음식점·예식장 용도의 공실 상업용 건물과 토지가 결합된 물건이라 환금성과 개별성이 가격 판단에 크게 작용합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,578,508,380원 | 1,140,000,000원 | 0원 | 420,323,296원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,262,806,704원 | 1,140,000,000원 | 0원 | 107,778,637원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,010,245,363원 | 997,742,909원 | 142,257,091원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰해 매각가가 감정가의 64%인 1,010,245,363원까지 내려가면 근저당 채권 기준 142,257,091원의 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 시나리오상 이 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,578,508,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,185,084원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 대야농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 420,323,296원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 전액 배당 후 소유자에게 420,323,296원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개정초등학교 북서측 인근이며, 노변을 따라 창고·수리점·주유소 등이 소재하는 국도주변 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로를 통해 각 방면으로 통행하기 용이하며, 버스승강장이 소재합니다. 교통여건은 보통입니다.
- 현 이용. 일반음식점 2개 부분과 예식장은 공실, 화장실은 이용 중입니다. 공실 상업용 건물이므로 실사용 계획과 임대수요 확인이 중요합니다.
- 토지 특성. 토지 정보는 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형, 광대로 한 면 접면이며 면적 596.0㎡, 공시지가 343,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 일련번호 3 토지는 폭 35m~40m 대로1류에 접합니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 토지와 공실 상업용 건물이 결합된 형태입니다. 용도·면적·지분·제외물 확인이 필요해 매수층이 상대적으로 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록2 지분 범위. 일괄매각 중 목록2가 지분매각이므로 정확한 지분비율과 사용관계를 원본에서 대조하세요.
- 목록4 면적 차이. 장부상 135.56㎡와 현황 71.6㎡의 차이가 실제 사용·평가·철거·증축 이력에 어떤 영향을 주는지 현장과 공부를 함께 확인하세요.
- 매각 제외물. 목록2 지상 저온저장고와 목록3 지상 컨테이너는 이동 가능 물건으로 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 존치·반출 문제를 확인하세요.
- 대지면적 정정. 건축물대장상 대지면적 2,927.6㎡와 목록1~3 합산면적 3,333㎡가 다르며, 정정신청이 가능하다고 기재돼 있습니다. 정정 전후 권리·사용 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 점유자 1건은 대항력이 없지만 실제 점유 범위와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서는 감정가 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 토지·건물 각각의 현황과 공실 상업용 수익성을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.15 대야농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 조사된 점유자도 말소기준 이후 신고라 대항력이 없고, 과거 여두환 상가임차권은 이미 말소됐습니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 부동산 자체의 경계와 상품성입니다. 목록2 지분매각, 목록4 면적 불일치, 매각 제외 저온저장고·컨테이너, 대지면적 차이, 그리고 공실인 일반음식점·예식장이 겹쳐 있습니다. 신건 최저가 1,578,508,380원이 실질취득액과 같다는 사실만으로는 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장·면적·지분·용도 실사가 반드시 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
