전주지방법원 2025타경32021. 전주시 완산구 평화동1가 주공아파트 204동 8층 814호, 전용 38.64㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정창영으로, 2018년 1월 5일 소유권이전 당시 거래가액은 55,000,000원입니다. 그 뒤 2018년 1월 19일 동부새마을금고가 채권최고액 24,700,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년에 설정된 카드사·전북신용보증재단의 가압류 5건과 2025년 12월 18일 현대카드주식회사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만 가격은 별도로 봐야 합니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 54,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 51,583,333원이고 최저가 대비 비율은 104.7%입니다. 최신 거래도 2026년 8월 51,000,000원으로, 신건 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 445-6 주공아파트 204동 8층 814호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 38.64㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 중 8층 |
| 소유자 | 정창영 (2018.01.05 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 20,173,894원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당과 신전주 새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018.01.19 동부새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드·케이비국민카드·현대카드·신한카드·전북신용보증재단의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.7% 높은 신건
평화주공1,2의 동일 면적 38.64㎡ 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 6월부터 2026년 8월까지이고, 최근 12개월 평균은 51,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.64㎡ | 8 | 51,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 12 | 53,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 12 | 53,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 13 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 10 | 52,000,000원 |
| 평균 | 38.64㎡ | 12건 | 51,583,333원 |
표본 범위는 40,000,000원~56,000,000원이고 최근 12개월 평균은 51,583,333원입니다. 현재 최저매각가 54,000,000원은 최근 평균의 104.7%입니다. 최신 거래 51,000,000원보다도 높아, 전체 범위 안에 있기는 하지만 신건에서 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 1. 근저당 · 동부새마을금고 | 24,700,000원 | 24,700,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,637,286원 | 10,637,286원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,420,401원 | 14,420,401원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 18,810,010원 | 2,870,313원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,250,933원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 15,416,642원 | 0원 |
| 7. 강제경매 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 94,235,272원 중 채권자 배당액은 52,628,000원, 부족액은 41,607,272원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주남중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·고층 아파트단지와 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 단지 서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물의 8층이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 단지·거래. 평화주공1,2는 2,118세대, 사용승인일은 1991.10.15이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구 등이 걸쳐 있고 공시지가는 916,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 54,000,000원은 최근 12개월 평균 51,583,333원의 104.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 회차별 자금계획. 제공된 시나리오는 신건 54,000,000원, 1회 유찰 43,200,000원, 2회 유찰 34,560,000원입니다. 각 회차의 실질취득액은 인수 0원으로 매각가와 같습니다.
- 점유 확인. 임차인으로 확인된 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 상황을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 부족액 41,607,272원이 발생하지만 이는 후순위 채권자의 미배당으로, 제공된 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018년 동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 5건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 실질취득 54,000,000원은 최근 12개월 평균 51,583,333원의 104.7%이고 최신 51,000,000원 거래보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험 때문에 피할 물건은 아니지만, 신건 가격을 싸다고 볼 수도 없는 물건입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적으로 판단입니다.
