전주지방법원 2025타경32049. 완주군 봉동읍 전주렉시안아파트 104동 14층 1402호, 전용 84.9159㎡ 아파트입니다. 소유자 최경모는 2018.02.26 거래가 126,621,700원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 명의 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 김복순 근저당, 삼성카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 고선영은 2009.11.20 전입했고 2026.03.13 배당요구를 했습니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 훨씬 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서도, 반대로 “인수 없음”으로 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 873-1 전주렉시안아파트 104동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9159㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 14층 |
| 소유자 | 최경모 (2018.02.26 거래가 126,621,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 83,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2018.02.26 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2018.05.15 김복순 근저당권과 2025.05.14 삼성카드 주식회사 가압류, 2025.12.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한화생명보험주식회사의 근저당권은 2026.08.11 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고선영 | 미상 | 2009.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
고선영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 배당요구일은 2026.03.13입니다. 전입은 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 그 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 보증금 확인이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지 않다
전주렉시안은 592세대, 2007.08.20 준공 아파트입니다. 대상 면적 84.9159㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 170,916,666원입니다. 현재 최저가 166,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.1%입니다. 최신 거래도 2026.08에 168,000,000원이 확인됩니다. 따라서 가격은 시세보다 낮기는 하지만, 임차인 불확실성을 감수할 만큼 큰 할인폭으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 12 | 169,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 10 | 178,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 170,916,666원 |
실거래 범위는 147,000,000원~200,000,000원이고 최근 12개월 평균은 170,916,666원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 166,000,000원은 평균보다 낮고, 최신 거래 168,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시세 대비 97.1% 수준이므로 권리 불확실성을 무시하고 “크게 싸다”고 평가할 가격은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김복순 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,179,356원 | 7,179,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,696,644원 |
현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액 0원, 채권자 미배당 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 고선영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차인의 실제 배당액·미배당 보증금·최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 166,000,000원 | 146,179,356원 | 0원 | 16,696,644원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 16,038,556원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 42,226,716원 | 0원 | 0원 |
회차별 계산에서는 매수인 인수가 모두 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이는 고선영의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 확정적인 권리결론으로 사용할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 실제 배당으로 소멸하지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로 유찰가만 보고 싸다고 판단하는 것은 금물입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉서초등학교 북서측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 중 14층 1402호입니다.
- 도로. 북측 폭 약 15미터, 서측 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 서측 진출입로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 지방산업단지, 교육환경보호구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 관련됩니다. 공시지가는 310,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 전주렉시안은 592세대이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 고선영 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용 상한을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일 2009.11.20만으로 확정하지 말고 점유관계와 임차관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자는 미상이고 배당요구는 2026.03.13입니다. 우선변제 범위는 확정일자 확인 전 단정할 수 없습니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.08.11 한국자산관리공사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최저가 166,000,000원은 최근 12개월 평균 170,916,666원의 97.1% 수준입니다. 임차인 리스크가 해소되기 전에는 단순 시세 할인만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 잔여액은 당해세와 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2018.02.26 한화생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 가격도 최저가 166,000,000원이 최근 12개월 평균 170,916,666원의 97.1%로 시세보다 낮습니다.
하지만 결론을 바꾸는 변수는 고선영의 2009.11.20 전입입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 미배당 보증금 승계를 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 입찰해서는 안 됩니다. 임차인 보증금과 대항력 확인 전까지는 가격 메리트보다 권리 불확실성이 더 큰 물건으로 보는 것이 안전합니다.
