전주지방법원 2025타경32054. 대상은 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 제1동 4층 404호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(스터디카페)입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이지만 실제로는 스터디카페로 사용 중인 차이가 확인됩니다. 소유자는 김보현이며, 2021.07.28. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리관계의 출발점은 같은 날 설정된 전주덕진신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다. 이후 인천신용보증재단·케이뱅크·서울보증보험의 가압류와 전주시 압류, 이번 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32054 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 1동 4층404호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 시천로 17 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 근린생활시설(스터디카페) · 공부상 근린생활시설(의원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 4층 중 4층 404호 |
| 소유자 | 김보현 (2021.07.28. 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 616,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 353,886,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 김준식 소유 당시 온누리신용협동조합 근저당권 780,000,000원, 강재영·신금희 근저당권 584,820,000원과 각종 압류·가압류·경매개시결정이 존재했지만 2021.07.28. 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현 소유자 김보현 취득 이후 새로 설정된 을구 4번 전주덕진신용협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
② 임차·점유 — 스터디카페 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 꿈공스터디카페 전주송천2호점(대표 함승진) | 4층 404호(294.84㎡) | 2022.03.21 | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 1명입니다. 전입일은 2022.03.21로 말소기준일 2021.07.28보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 별도 중복 합산 문제는 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 616,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 매수인이 인수할 권리가 없으므로 현재 회차 기준 실질취득도 616,000,000원입니다.
다만 동일·유사 근린생활시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 특히 공부상 의원과 현황 스터디카페의 용도 차이, 4층 근린생활시설이라는 이용형태를 감안해 실제 임대수익·공실 가능성·유사 상가 거래가격을 별도로 대조하는 절차가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 616,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,560,000원 |
| 1. 근저당 · 전주덕진신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 70,990,295원 | 70,990,295원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 37,920,599원 | 37,920,599원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,077,670원 | 3,077,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,451,436원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 531,988,564원이 전액 배당되고 75,451,436원이 소유자에게 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성 및 대중교통 접근성·빈도수 등을 종합할 때 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(의원)이나 현황은 근린생활시설(스터디카페)입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 4층이며, 공용 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 동측 및 북측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,960.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 802,600원/㎡, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 점유자 확인. 스터디카페가 실제 이용 중이므로 영업 지속 여부, 인도 시점과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임대차계약서와 실제 보증금·차임 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 차이 점검. 공부상 의원, 현황 스터디카페이므로 현재 영업 형태와 건축물 용도 적합성을 원본 서류와 관할 행정기관 자료에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 감정가 616,000,000원을 곧바로 시장가로 보지 말고 주변 유사 근린생활시설 거래·임대사례를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 권리 측면에서는 2021.07.28. 전주덕진신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 스터디카페 점유자의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 신건 최저가가 616,000,000원이지만 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 공부상 의원·현황 스터디카페라는 이용 차이와 실제 임대관계까지 확인한 뒤, 주변 근린생활시설의 거래·임대수익과 비교해 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 검증이 필요한 물건입니다.
