전주지방법원 2025타경21109. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 101동 7층 702호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 이성희는 주민등록일자가 2022.10.31., 점유개시일자가 2022.11.04.로 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 매우 보수적으로 봐야 합니다. 동일 평형 최근 거래 7건의 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 신건 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다. 실거래 최고가 255,000,000원보다도 60,000,000원 높아, 신건에서는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21109 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 7층 702호 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 2.475억, 그러나 매수인 인수는 0원
말소기준권리 이후에는 2023.12.19. 장종수 근저당권, 2023.12.27. 김영실 가압류, 2024.10.11. 이성희 주택임차권, 2025.07.15. 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 가운데 매각으로 소멸한다고 명시된 우리은행 근저당, 장종수 근저당, 김영실 가압류, 이성희 주택임차권 및 경매개시결정은 낙찰자가 그대로 떠안는 권리가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성희 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.10.31 | 2022.11.02 | 없음 | 있음 2024.10.11 | 0원 |
② 시세 비교 — 신건 3.15억은 최근 거래 범위를 크게 웃돈다
송학크레지움캐슬 동일 평형 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월부터 8월까지 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균보다 90,428,572원 높고, 최신 거래 215,000,000원보다 100,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 140.3%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 315,000,000원 중 집행비용 5,210,000원을 제외한 309,790,000원이 우리은행 근저당 배당으로 반영되어 있으며, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권 미배당액은 38,092,901,256원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰에서도 최근 평균보다 낮아지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 38,092,901,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 38,155,019,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 38,204,713,656원 | 0원 |
1회 유찰 시 252,000,000원도 최근 12개월 평균 224,571,428원보다 27,428,572원 높습니다. 반면 2회 유찰 시 201,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮아집니다. 현재 제공된 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 장신사거리 남측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 7층 702호이며, 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류와 관련된 도로계획이 기재되어 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일은 2022.09.29.입니다. 동일 평형 최근 실거래 7건이 확인됩니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시되어 있지 않고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 315,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 140.3%입니다. 최근 거래와의 괴리를 먼저 확인해야 합니다.
- 유찰별 비교. 1회 유찰가 252,000,000원은 최근 평균보다 여전히 높고, 2회 유찰가 201,600,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다.
- 임차권 확인. 이성희 보증금은 247,500,000원이지만 대항력이 없다는 판정과 매수인 인수 0원이라는 매각조건을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 우리은행 채권최고액과 후순위 채권 규모가 매각가를 크게 초과해 후순위 미배당이 큽니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 신건 보류
이 사건의 임차보증금은 247,500,000원으로 작지 않지만, 임차권자 이성희의 주민등록과 점유가 말소기준권리 이후라 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 위험을 ‘보증금 승계’로 볼 이유는 없습니다.
대신 가격이 결정적인 약점입니다. 신건 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 140.3%이고, 최근 실거래 최고가 255,000,000원도 크게 넘어섭니다. 1회 유찰가 252,000,000원 역시 최근 평균보다 높습니다. 권리 인수는 0원, 신건 가격은 보류. 현재 데이터에서는 2회 유찰가 201,600,000원부터 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮아집니다.
