🏷 578,000,000원 🛡 인수 0원 📉 유찰 0회 💰 잔여 237,420,000원
전주지방법원 2025타경32091. 전주시 완산구 효자동2가 1317-3, 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 이송희는 2010.10.22 공유자 전원 지분을 거래가 458,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.03.02 설정된 전북대학교새마을금고 근저당권입니다.
과거 주식회사전북은행 근저당권, 전주시·전주시완산구 압류, 소근섭의 강제경매, 주식회사 우리카드 가압류는 각각 말소·취하·해제된 이력이 확인됩니다. 현재 진행 중인 2025.12.26 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32091 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1317-3 1층 102호 · 도로명주소 전북특별자치도 전주시 완산구 호암로 63 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(소매점) 이용 · 제1,2종근린생활시설 1층 102호 |
| 소유자 | 이송희 (2010.10.22 거래가 458,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 578,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북대학교 새마을금고 / 417,072,410원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.02 전북대학교새마을금고 근저당권 · 채권최고액 332,400,000원 |
| 근저당 변경 | 2021.01.14 채권최고액 465,600,000원으로 변경등기 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 임차인 보증금 인수액은 0원이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없지만, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 확인되는 거래가는 소유권 취득 당시인 2010.10.22 거래가 458,000,000원이며, 이를 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 578,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 578,000,000원 | 0원 | 237,420,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 462,400,000원 | 0원 | 122,976,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 369,920,000원 | 0원 | 31,541,120원 |
회차가 내려가도 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 점은 권리 안전성에 관한 것이고, 가격 경쟁력과는 별개입니다. 비교 실거래가 없으므로 최저가가 내려간다는 사실만으로 시장가 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,180,000원 |
| 1. 근저당 · 전북대학교새마을금고 | 332,400,000원 | 332,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,420,000원 |
표 계산상 근저당권자에게 332,400,000원이 배당되고 소유자에게 237,420,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 2021.01.14 채권최고액 변경등기와 신청채권자 청구액 417,072,410원이 별도로 확인되므로 실제 배당관계는 원본 서류 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 제1,2종근린생활시설 1층 102호입니다.
- 주위환경. 전주시 완산구 효자동2가 소재 동암등학교 북측 인근으로, 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 북측 약 12m 도로에 접하고, 토지는 평지·정방형·중로각지입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 확인됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 3,006,000원/㎡, 토지면적은 776.0㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 설비·하자. 위생·급배수시설, 승강설비, 소방설비가 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 채권계산서 확인. 2016.03.02 근저당 채권최고액 332,400,000원과 2021.01.14 변경등기 465,600,000원, 신청채권자 청구액 417,072,410원을 함께 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 578,000,000원만 보고 저가매수로 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 실제 영업·사용 상태와 공부를 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 사건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2016.03.02 전북대학교새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 근린생활시설(소매점) 이용 물건이고 최근 실거래 시세가 없어, 신건 최저가 578,000,000원이 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 2021.01.14 근저당권 채권최고액 변경등기까지 존재하므로 실제 배당·채권액을 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 채권액 확인은 필수입니다.
