전주지방법원 2025타경21117. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 5층 504호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 이소희 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다.
임차권자 이소희의 보증금은 247,500,000원입니다. 임대차계약일은 2021.08.05., 점유개시일은 2022.10.22., 확정일자는 2022.10.31., 전입일은 2022.11.25.입니다. 말소기준일인 2022.10.18.보다 전입이 늦어 제공된 권리판정은 대항력 없음이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 보증금 247,500,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산하는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 / 세대수 | 2022.09.29 · 294세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 35,280,000,000원으로 설정된 뒤 같은 날 1번 근저당권 변경 · 채권최고액 120,000,000원 · 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 한편 예상배당표는 을구 1번 우리은행 채권액을 35,280,000,000원 기준으로 계산해 매각대금 중 300,916,000원을 배당하는 것으로 산정돼 있습니다. 입찰 전에는 현재 유효한 피담보채권 범위와 공동담보 해제 내용을 등기 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소희 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.11.25 / 2022.10.31 점유개시 2022.10.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차권은 2024.10.15. 등기됐고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 표시돼 있습니다. 핵심은 전입일 2022.11.25.가 말소기준일 2022.10.18.보다 늦다는 점입니다. 따라서 이 임차권의 보증금은 낙찰자가 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태는 현장 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.06억은 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월부터 8월까지 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원, 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가 306,000,000원은 최근 12개월 평균의 136.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 306,000,000원이며, 시세 판단 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균 224,571,428원뿐 아니라 최신 거래 215,000,000원, 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 300,916,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,084,000원을 제외한 금액이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다. 총 미배당액은 38,101,775,256원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고 동측 폭 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트부지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 우선 검토. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 136.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 244,800,000원도 최근 12개월 평균보다 높고, 2회 유찰 195,840,000원부터 최근 평균·최신 거래 아래로 내려갑니다.
- 임차권 확인. 이소희 보증금 247,500,000원은 대항력 없음으로 판정돼 인수액은 0원이지만, 현재 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당은 최초 35,280,000,000원 설정과 같은 날 120,000,000원 변경·공동담보 해제가 함께 기재돼 있으므로 현재 유효 범위를 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”
이 사건은 보증금 247,500,000원의 임차권이 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 신건 실질취득액 306,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 136.3%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰가 244,800,000원 역시 최근 평균보다 높으며, 2회 유찰가 195,840,000원에서야 최근 거래 수준 아래로 내려갑니다. 권리는 통과하지만 현재 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 인수위험이 아니라 응찰가격입니다.
