전주지방법원 2025타경32107. 전주시 덕진구 송천동1가 송학아파트 101동 22층 2205호입니다. 현재 소유자는 김영숙이고, 2014.03.12. 매매로 97,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.12.08. 도봉세무서장의 압류가 들어왔고, 이 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 문제는 이보다 앞선 2021.04.30.에 이미 전입과 점유를 시작한 임차인 김인규입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.02.22., 보증금은 85,000,000원이며, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
현재 회차의 예상배당에서는 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 배당액이 보증금에 미치지 못하는 회차로 내려가면 상황이 달라집니다. 특히 2회 유찰 시 매각가 72,960,000원보다 임차보증금 85,000,000원이 더 크고, 시나리오상 매수인 인수액이 13,753,280원 발생합니다. 이때 판단 기준은 72,960,000원이라는 표면 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32107 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 395-16 송학아파트 101동 22층2205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.4㎡ |
| 소유자 | 김영숙 · 2014.03.12. 매매 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 88,007,101원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 송학 · 183세대 · 2002.06.24. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2023.12.08. 압류입니다. 이후 2024.04.19. 서울특별시 압류와 2025.12.29. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김인규의 임대차는 2021.02.22. 체결됐고 2021.04.30. 전입·점유를 시작했기 때문에 말소기준권리보다 앞섭니다. 2025.05.02. 주택임차권등기가 뒤늦게 등기됐더라도, 그 기초가 되는 대항력은 2021.04.30.에 형성된 구조입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인규 | 건물의 전유부분 전부 | 85,000,000원 | 2021.04.30. | 2021.02.22. | 2025.05.02. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
송학아파트 전용 59.4㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 107,666,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 106,142,857원, 최신 거래는 2026.06. 104,000,000원입니다. 신건 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.3% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.4㎡ | 17 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 18 | 114,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 21 | 98,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 6 | 109,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2025.10 | 59.4㎡ | 17 | 97,000,000원 |
| 2025.06 | 59.4㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 59.4㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 59.4㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 59.4㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.11 | 59.4㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 7건 | 106,142,857원 |
현재 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균 106,142,857원보다 높고, 최신 거래 104,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세까지 -3.3%이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 107,666,666원 역시 현재 최저가보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 김인규 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 88,007,101원 | 26,604,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구 88,007,101원 중 예상배당은 26,604,000원이며 미배당은 61,403,101원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회차부터는 표면 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 114,000,000원 | 26,604,000원 | 61,403,101원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 91,200,000원 | 4,158,400원 | 83,848,701원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 72,960,000원 | 0원 | 88,007,101원 | 13,753,280원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주중학교 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 아파트 및 다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활합니다.
- 이용상태. 아파트이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다.
- 도로. 남측 출입구를 통해 노폭 약 8미터 포장도로를 이용합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 대로1류·소로2류·소로3류와 접합니다.
- 보호구역. 솔빛중학교·송천초등학교·전주중학교 관련 상대보호구역 및 전주중학교 절대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 475,900원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 신건 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균 106,142,857원의 107.4%입니다. 최근 추세도 -3.3%이므로 현재 회차의 가격 메리트를 낮게 봐야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 김인규의 보증금 85,000,000원이 전액 배당되는지 실제 배당순위와 세금채권을 반드시 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 주의. 72,960,000원에만 시선을 두면 안 됩니다. 해당 시나리오에서는 매수인 인수액 13,753,280원이 발생합니다.
- 임차권 말소 조건. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 14번 주택임차권등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 가격 비교 기준. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용을 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금채권 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 비싸고, 유찰되면 인수 계산이 더 중요해진다”
이 사건은 단순한 ‘임차인 없는 깨끗한 아파트’가 아닙니다. 김인규는 2021.04.30.부터 대항력을 갖춘 실제 임차인이고, 보증금은 85,000,000원입니다. 현재 신건 114,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 가격 자체는 최근 12개월 평균 106,142,857원의 107.4%이고 최신 거래 104,000,000원보다 높으며, 최근 거래 추세도 -3.3%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 인수보다 가격 부담이 먼저 보입니다.
반대로 유찰이 진행돼 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지면, 그때부터는 표면 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 2회 유찰 시 매각가 72,960,000원에 매수인 인수 13,753,280원이 붙는 시나리오가 이미 제시돼 있습니다. 이 물건의 핵심은 현재는 최근 시세 이상, 유찰 이후에는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 실질취득비용으로 재계산하는 것입니다.
