전주지방법원 2025타경21121. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 9층 903호 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 이후 2023.12.27. 김영실 가압류, 2024.10.15. 조제원 주택임차권, 2025.07.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 말소기준권리 이후 가압류·주택임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
임차권자 조제원의 임대차계약일은 2020.06.14.이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022.10.25.입니다. 이는 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 보증금 247,500,000원의 임차권등기가 존재하더라도 이 사건에서는 대항력 없음으로 판정되어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21121 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 9층 903호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.10.18. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 35,280,000,000원이 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 김영실의 875,191,256원 가압류, 조제원의 247,500,000원 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차권 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조제원 | 전유부분 건물의 전부 | 247,500,000원 | 2022.10.25 | 2022.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
임대차계약일은 2020.06.14.이고 임차권등기는 2024.10.15. 접수됐습니다. 그러나 주민등록일과 점유개시일이 모두 2022.10.25.로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권자는 대항력이 없으며, 주택임차권 역시 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2024.10.15.로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 현저히 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 84.95㎡ 최근 거래는 2026년 6월부터 8월까지 7건이며, 최근 12개월 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가 313,000,000원은 이 평균의 139.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.9502㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08.의 215,000,000원이고, 최근 7건 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가 313,000,000원은 평균보다 88,428,572원 높고, 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 58,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 307,818,000원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,182,000원과 우리은행 307,818,000원으로 매각대금 313,000,000원이 소진됩니다. 가압류 김영실과 경매 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 총 미배당액은 36,094,873,256원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 소재 익산더샵아파트 남동측 인근으로, 주위에 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터 도로, 서측·남측·북측 약 6~8미터 내외 도로에 각각 접하고 동측 도로를 통해 주 진출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 토지는 대체로 사다리형 평지의 아파트부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 294세대, 2022.09.29. 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 7건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 139.4%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 시 250,400,000원, 2회 유찰 시 200,320,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 최근 시세와 비교하면 가격 위치가 크게 달라집니다.
- 임차권 원본 확인. 조제원의 보증금은 247,500,000원이지만 전입·점유가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 입찰 전 임차권등기와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 현 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 우리은행 이후 채권자에게 미배당이 발생하고, 주택도시보증공사 예상배당도 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2022.10.18. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차권자 조제원의 전입·점유는 2022.10.25.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실질취득액 313,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 224,571,428원의 139.4%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 최근 최고 거래 255,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 1회 유찰 시 250,400,000원도 최근 평균보다 높은 반면, 2회 유찰 시 200,320,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮아집니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 현재 최저가와 실제 시장가격 사이의 큰 간격입니다.
