전주지방법원 2025타경21125. 군산시 나운동 군산나운주공5단지아파트 507동 6층 602호, 전용 49.69㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.04.21 한국주택금융공사 근저당권이며 채권최고액은 261,000,000원입니다. 2025.08.13 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 경매 청구금액은 55,244,997원입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 정리되어 있습니다.
권리 쪽보다 더 중요한 것은 가격과 환금성 신호입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 61,800,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 5건 평균은 55,300,000원, 최신 거래는 55,000,000원입니다. 전체 12건 평균 58,916,666원과 비교해도 현재 최저가는 104.9%입니다. 특히 최근 12개월 거래가 이전 거래보다 -10.1% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7 군산나운주공5단지아파트 507동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.69㎡ · 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 6층 |
| 현재 소유자 | 엄소영 21분의 7 · 엄주환 21분의 7 · 엄준철 21분의 2 · 엄준필 21분의 2 · 차원지 21분의 3 |
| 소유권 원인 | 2024.11.10 상속 · 2025.08.04 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 61,800,000원 / 61,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 55,244,997원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 판단으로 추가되는 매수인 인수액은 없습니다. 기준권리는 2015.04.21 접수된 한국주택금융공사 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후인 2025.08.13입니다. 2015.04.21 갑구에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 하지 못한다는 금지사항등기가 함께 기재되어 있으나, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 보면 신건 메리트가 없다
동일 면적 49.69㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보면 현재 최저가의 부담이 더 선명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.69㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 49.69㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2025.11 | 49.69㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2025.09 | 49.69㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 49.69㎡ | 8 | 59,000,000원 |
| 2025.02 | 49.69㎡ | 7 | 62,000,000원 |
| 2025.01 | 49.69㎡ | 1 | 59,500,000원 |
| 2024.09 | 49.69㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2024.09 | 49.69㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.07 | 49.69㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.12 | 49.69㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2023.09 | 49.69㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.69㎡ | 5건 | 55,300,000원 |
| 전체 평균 | 49.69㎡ | 12건 | 58,916,666원 |
현재 실질취득가는 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 같은 61,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 55,300,000원의 111.8%입니다. 최신 거래 55,000,000원보다도 높고, 전체 평균 58,916,666원 대비로도 104.9%입니다. 최근 거래 추세가 -10.1%인 상황에서는 과거의 63,000,000원·66,000,000원 거래를 근거로 현재 가격을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,512,400원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 261,000,000원 | 60,287,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 채권최고액 261,000,000원 기준으로 계산되어 200,712,400원의 미배당이 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않은 것으로 표시되어 있습니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 61,800,000원 | 60,287,600원 | 200,712,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 49,440,000원 | 48,150,080원 | 212,849,920원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 39,552,000원 | 38,440,064원 | 222,559,936원 | 0원 |
유찰되더라도 임차인이나 명시 인수권리 때문에 매수인 실질취득가가 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 신청채권 55,244,997원이 충족되는 것으로 표시되어 있지만, 1회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 48,150,080원, 2회 유찰 시에는 38,440,064원으로 줄어 신청채권이 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지가 주로 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로 및 지선 도로망이 정비되어 있고 인근에 대중교통시설이 있어 접근성은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 6층 602호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로를 이용하여 출입합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 대로2류와 소로1류에 접합합니다. 공시지가는 555,900원/㎡입니다.
- 단지·거래. 주공5차 1,541세대, 사용승인일 1995.07.22이며 동일 면적 49.69㎡ 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 현재 최저가 61,800,000원이 최근 12개월 평균 55,300,000원의 111.8%라는 점을 먼저 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 -10.1% 낮아진 추세입니다. 전체 12건 평균 58,916,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
- 경매 환금성 확인. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 8.6회와 낙찰률 0.0%를 현재 신건 가격과 함께 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2015.04.21 한국주택금융공사 근저당권과 같은 날의 금지사항등기, 2025.08.04 상속등기, 2025.08.13 경매개시결정을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 시뮬레이션 확인. 현재 매각가 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 200,712,400원의 미배당이 남지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 실질취득가는 최저매각가와 같은 61,800,000원입니다.
문제는 그 61,800,000원 자체입니다. 최근 12개월 평균은 55,300,000원, 최신 거래는 55,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -10.1%입니다. 현재 실질취득가는 최근 평균의 111.8%로 최근 시세 이상입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 8.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 통과지만, 신건 가격에는 가점을 줄 수 없습니다.
