창원지방법원 2025타경250. 함안군 가야읍 묘사리 848 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 스크린 골프연습장, 직원숙소, 창고 및 주차장, 물탱크실·기계실·골프연습장으로 구성됩니다. 매각에는 제시외 건물·수목·구축물·기계기구가 포함되고, 묘사리 848·852 토지의 골프 그린 3기도 토지가격에 포함돼 있습니다.
권리의 기준점은 2021.06.21. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,180,000,000원이며, 이후 2024.12.30. 신용보증기금 가압류 96,000,000원과 2025.06.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 기준 예상배당에서도 신한은행 채권이 전액 충족되지 않고 998,098,350원의 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경250 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 묘사리 848 · 경상남도 함안군 가야읍 삼봉로 425 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 이용상태 | 스크린 골프연습장 · 직원숙소 · 창고 및 주차장 · 물탱크실·기계실 · 골프연습장 |
| 토지 | 계획관리지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 4,529㎡ · 공시지가 185,500원/㎡ |
| 소유자 | 오상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,700,682,400원 / 2,303,335,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사신한은행 · 3,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부에는 과거 다수의 근저당 설정·말소 이력이 있으나 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.06.21. 을구 16번 신한은행 근저당입니다. 2005년부터 2015년까지의 기존 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태이며, 경매와 직접 연결되는 후순위 권리는 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오준환 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
오준환의 전입신고일은 2023.07.25.로 말소기준권리인 2021.06.21. 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 관계는 원문 서류에서 보완 확인할 필요가 있습니다. 현재 계산된 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 판단 유보
감정가는 4,700,682,400원, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 2,303,335,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,612,334,500원(34%), 4회 유찰 시 1,128,634,150원(24%)입니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하이므로 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 토지와 스크린 골프연습장·직원숙소·창고·골프연습장 등이 함께 구성된 일괄매각 물건이라, 일반적인 단일 주거물건처럼 감정가 할인율만으로 시장가격을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,303,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,433,350원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,180,000,000원 | 2,277,901,650원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 3,276,000,000원 중 2,277,901,650원이 배당되고, 총 미배당은 998,098,350원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 시설·토지 구성과 이용상태
- 스크린 골프연습장. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 화강석·샌드스톤 및 판넬 마감입니다.
- 직원숙소. 일반철골구조 패넬지붕 단층 건물로, 내부에 인테리어·벽지·타일 및 강화마루·장판지 등이 사용됐습니다.
- 창고·주차장. 공부상 창고이며 실제로는 창고 및 주차장으로 이용 중입니다.
- 골프연습장. 공부상 운동시설이고 1층은 물탱크실·기계실, 2층은 골프연습장으로 이용 중입니다.
- 부대설비. 위생·급배수·전기·야간조명 설비, 승강기, 골프연습장 부대설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 함안톨게이트 서측에 위치하며 주변은 농경지·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 일부 토지는 성장관리계획구역(근린형)에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함되고, 일부 토지는 영농여건불리농지입니다.
- 소하천. 묘사리 850-2 토지는 소하천구역(석산천)에 저촉되며 이를 감안해 평가됐습니다.
- 일단지 평가. 묘사리 848·850·852·874-3 토지상 건물이 소재하며 대지면적 합계와 일반건축물대장상 대지면적 7,235㎡가 같아 용도상 불가분 관계를 인정해 일단지로 평가됐습니다.
- 골프 그린. 묘사리 848·852 토지의 그린 3기는 관리되지 않은 상태로 방치돼 별도 경제적 가치가 희박하다고 판단돼 토지가격에 포함됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교 부재. 감정가 대비 49%라는 할인폭만으로 저가매수라고 판단하지 말고 토지와 각 시설의 활용가치를 따로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수목·구축물·기계기구와 토지상 골프 그린 3기가 포함되는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 오준환은 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당요구와 점유 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 스크린 골프연습장·숙소·창고·골프연습장의 현 상태와 설비 가동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 가축사육·배출시설·영농여건·소하천 관련 제한을 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 자금 계획. 현재 최저매각가는 2,303,335,000원이며, 추가 유찰 시 시나리오는 1,612,334,500원과 1,128,634,150원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.21. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 전입자 오준환 역시 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 더 신중해야 합니다. 2회 유찰로 4,700,682,400원의 감정가가 2,303,335,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 게다가 토지, 스크린 골프연습장, 직원숙소, 창고·주차장, 골프연습장과 각종 부대설비가 결합된 일괄매각입니다. 따라서 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 현재 단계에서는 감정가 할인율보다 실제 시설 활용성과 토지가치 검토가 입찰 판단의 중심입니다.
