서울동부지방법원 2024타경54093. 송파구 가락동 동궁리치웰아파트 102동 12층 1201호입니다. 소유자는 황현순이며 2016년 12월 27일 거래가액 485,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 275,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 배당표에 반영된 근저당·전세권·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 눈여겨볼 부분은 가격입니다. 최저가는 감정가와 같은 1,090,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 9건 평균은 1,114,444,444원, 최신 거래는 2026년 4월 1,225,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래보다 2.2% 높은 추세라 하락장 보정상 불리한 신호도 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경54093 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금로44길 47, 102동 12층1201호 (가락동,동궁리치웰아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 시세 매칭 면적 83.9㎡ · 지하 2층, 지상 12층 건물 내 12층 1201호 |
| 소유자 | 황현순 (2016.12.27. 거래가액 485,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 1,090,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,292,911원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸형
임차인 없음. 대항력 임차인이나 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2016년 12월 27일 우리은행 근저당이 말소기준이며, 이후 배당 계산에 반영된 아이엔아이자산관리대부 근저당 48,000,000원, 전세권 5,000,000원, 현대부동산연구소 근저당 10,500,000원, 서울신용보증재단 가압류 52,083,330원, 신용보증기금 가압류 10,450,000원은 모두 후순위입니다. 등록된 전세권은 주식회사아이엔아이자산관리대부 명의의 등기상 전세권이며, 임차인 보증금 인수와는 별개의 권리로 매각 시 소멸 대상으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.2% 낮은 신건
동궁리치웰 102동 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 9건입니다. 최근 평균은 1,114,444,444원이고 신건 최저가는 그 97.8%입니다. 전체 실거래 평균 1,112,000,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 83.9㎡ | 9 | 1,225,000,000원 |
| 2026.03 | 83.9㎡ | 3 | 1,150,000,000원 |
| 2025.10 | 83.9㎡ | 2 | 1,150,000,000원 |
| 2025.10 | 83.66㎡ | 4 | 1,065,000,000원 |
| 2025.10 | 83.66㎡ | 12 | 1,125,000,000원 |
| 2025.09 | 83.66㎡ | 11 | 1,060,000,000원 |
| 2025.08 | 83.66㎡ | 3 | 1,090,000,000원 |
| 2025.07 | 83.9㎡ | 2 | 1,100,000,000원 |
| 2025.06 | 83.66㎡ | 10 | 1,065,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 1,114,444,444원 |
최근 12개월 거래 범위는 1,060,000,000원~1,225,000,000원이고, 최저가 1,090,000,000원은 이 구간 안에 있습니다. 최근 평균보다 24,444,444원 낮고, 최신 2026년 4월 거래가 1,225,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 평균 대비 할인폭은 2.2% 수준이므로 신건부터 큰 폭의 경매 할인이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이엔아이자산관리대부 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사아이엔아이자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사현대부동산연구소 | 10,500,000원 | 10,500,000원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 52,083,330원 | 52,083,330원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 10,450,000원 | 10,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 675,666,670원 |
매각가 1,090,000,000원 가정 시 배당 계산상 채권 합계 401,033,330원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 675,666,670원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 13,300,000원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 가락동 소재 송파중학교 남동측 인근으로, 주거용부동산·근린생활시설·각급학교가 함께 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 개롱역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 2층·지상 12층 건물의 12층 1201호이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 건부지이며 북서측 약 8~10m, 북동측·남동측 약 12~15m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 동궁리치웰 102동은 32세대이며 2005.08.17. 준공입니다. 최근 12개월 실거래는 9건이고 거래가는 1,060,000,000원~1,225,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 4번 우리은행 근저당권 275,000,000원이 2016.12.27. 설정된 말소기준권리입니다.
- 인수액. 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 1,114,444,444원과 최신 거래 1,225,000,000원을 함께 비교해 신건 응찰가를 정해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2024.05.24. 집행정지통지서 도달 이력이 있으므로 매각 진행 상태와 후속 결정은 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지. 102동 기준 32세대이므로 대단지와 동일한 거래 빈도·환금성을 전제로 하지 말고 최근 실제 거래를 중심으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 배당 대상 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 신건 최저가 1,090,000,000원이 최근 12개월 평균 1,114,444,444원보다 낮고, 최신 거래 1,225,000,000원에도 못 미칩니다. 최근 추세 역시 +2.2%입니다.
다만 최근 평균 대비 차이는 2.2%에 불과해 신건부터 큰 안전마진이 확보된 가격이라고 보기는 어렵습니다. 권리는 합격권이고 가격도 시세 이상은 아니지만, 현재 가격의 장점은 ‘큰 폭 할인’이 아니라 ‘최근 평균보다 소폭 낮다’는 정도로 보는 것이 정확합니다. 여기에 2024년 집행정지통지 이력까지 원본 사건기록에서 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 것이 핵심입니다.
