창원지방법원 2025타경268. 경상남도 함안군 칠원읍 운서천길 65에 소재한 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 주식회사목원이고, 등기부상 2022.02.23 설정된 동부산농업협동조합의 1,560,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.24 함안군 압류와 2025.07.11 임의경매개시결정이 들어왔으며, 이들은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에는 대항력 있는 임차인이 별도로 존재해 매수인 인수 가능성이 남습니다.
가격 구조도 단순하지 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,289,344,900원이고 이미 2회 유찰됐습니다. 이후 3회 유찰 시에는 감정가의 80%인 1,831,475,920원, 4회 유찰 시에는 64%인 1,465,180,736원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 반면 4회 유찰 수준에서는 채권총액 1,560,000,000원보다 매각대금이 낮아 111,871,071원 부족이 발생합니다. 현재 회차만 보고 접근하기보다 인수 부담과 회차별 가격을 함께 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경268 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1023 / 경상남도 함안군 칠원읍 운서천길 65 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 2,388㎡ · 계획관리지역 · 지목 공장용지 |
| 소유자 | 주식회사목원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,289,344,900원 / 2,289,344,900원 (현재 회차 · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산농업협동조합 / 1,346,412,856원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.23 을구 16번 근저당권 · 동부산농업협동조합 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸하지만 임차인 인수는 남는다
대항력 있는 임차인 1명이 확인됩니다. 주식회사 동훈테크가 본건 전부를 점유하고 있고 전입신고가 말소기준권리 이전이라 대항력 있음으로 조사되었습니다. 분배표상 우선변제권은 없고, 보증금은 매수인이 인수하는 구조로 반영되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 동훈테크(공동대표:유성호, 유상철) | 본건 전부 | 2021.03.19 | 4,000 | 대항력 有 우선변제권 無 | 4,000 |
② 매각 범위 — 공장·토지 일괄매각과 제외 물건을 반드시 확인
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함으로 기재되어 있습니다. 다만 목록1-4의 판넬조 판넬지붕 단층 작업실 80㎡는 멸실로 매각제외되어 있습니다. 또한 목록 4의 소재지는 공부상 여러 필지로 기재되어 있으나 합병 말소되어 목록 1, 2 지상에 소재하는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,289,344,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,293,449원 |
| 인수 · 주식회사 동훈테크 보증금 | 4,000 | 0원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 동부산농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 704,051,451원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,560,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 704,051,451원이 잔여됩니다. 임차인 인수액 4,000은 배당으로 지급되지 않고 매수인 부담으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 토지·입지 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 용도. 계획관리지역·공장용지로 분류되며 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지규모. 토지면적은 2,388㎡이고 공시지가는 223,300원/㎡입니다.
- 제한사항. 영농여건불리농지 저촉, 준보전산지 접함, 배출시설설치제한지역 포함, 가축사육제한구역 포함, 계획관리지역 포함, 성장관리계획구역 포함으로 확인됩니다.
- 공부와 현황. 일반건축물대장상 대지면적과 현황 대지면적이 다르고, 일부 작업실은 멸실되어 매각제외된 점이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 확인. 대항력 있는 임차인 보증금 4,000이 매수인 인수로 반영되어 있으므로 입찰가는 인수분을 더한 총액으로 판단하세요.
- 권리순위 확인. 2022.02.23 동부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 함안군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 물건범위 확인. 제시외 건물과 기계기구는 일괄매각이지만 목록1-4 판넬조 작업실 80㎡는 멸실되어 매각제외입니다.
- 토지면적 확인. 공부상 대지면적 3,452㎡와 현황 3,412㎡ 차이가 있으므로 현장 확인과 서류 대조가 필요합니다.
- 회차 전략. 현재 2회 유찰 후 감정가 100%이고, 3회 유찰 시 80%, 4회 유찰 시 64%입니다. 회차별 인수액과 배당 부족 여부를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 매각 대상 기계기구 범위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “소멸 권리와 인수 부담은 따로 봐야 한다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 매수인의 부담은 대항력 있는 임차인 보증금 4,000에서 달라집니다. 여기에 기타 + 토지 물건으로서 제시외 건물·기계기구 포함, 일부 작업실 멸실·매각제외, 공부상 대지면적과 현황 면적 차이까지 겹칩니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤에도 감정가와 동일한 2,289,344,900원입니다. 3회 유찰이면 1,831,475,920원, 4회 유찰이면 1,465,180,736원으로 내려가지만, 4회 유찰 구간에서는 111,871,071원의 채권 부족이 발생합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 ‘유찰되었으니 싸다’가 아니라, 낙찰가 + 임차인 인수 + 실제 매각범위를 합친 총 취득부담을 비교하는 것입니다.
