42,560,000원
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광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 3층 305호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트·공동주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 전용면적은 49.834㎡입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 안의 물건으로, 소유자 남석곤 명의의 소유권보존등기가 2013.11.28. 접수됐습니다.
권리의 출발점은 바로 다음 날인 2013.11.29. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 전세권과 다수의 가압류·압류는 모두 이 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 예상에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 등기상 권리 인수형 사건은 아닙니다. 다만 이 사건은 권리보다 점유관계와 시장 하락세가 실제 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 아파트(공동주택·도시형생활주택-원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 남석곤 (단독소유 · 2013.11.28. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 42,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 | 나주금천지오빌 · 44세대 · 2013.11.22. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2013.11.29. 우리은행 근저당입니다. 2023.10.10. 주식회사미광퍼니쳐 명의로 설정된 전세금 100,000,000원의 전세권과 그 전세권에 설정된 주식회사예스텍의 근저당, 서울보증보험·주택도시보증공사·제이비우리캐피탈· 한국주택금융공사 등의 가압류, 나주시 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸 예정입니다.
② 점유·임차 조사 — 305호 직접 점유자를 특정해야 한다
현황조사에는 나주금천지오빌 내 여러 호수의 점유 관련 인적 주체가 함께 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 모두 실제 사람으로 기재돼 있습니다. 조사된 전입일은 말소기준일인 2013.11.29.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됐습니다.
| 성명 | 호수·용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉자 | 202호 | 2019.07.22 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김남기 | 호수 미상 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 서점숙 | 203호 | 2019.07.01 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 2026.01.28 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 허예준 | 호수 미상 · 알 수 없음 | 2025.02.11 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 배예슬 | 호수 미상 · 알 수 없음 | 2025.02.11 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 허예나 | 호수 미상 · 알 수 없음 | 2025.07.03 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김홍덕 | 호수 미상 | 2021.04.13 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 박영주 | 205호 | 2019.08.28 | 20,000,000원 / 200,000원 | 2026.03.09 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 한희영 | 302호 | 2019.02.22 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 2026.02.02 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 장영천 | 호수 미상 · 알 수 없음 | 2019.06.10 | 미상 / 미상 | 2026.03.10 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이영국 | 호수 미상 · 알 수 없음 | 2022.03.28 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이정임 | 402호 | 2015.07.22 | 20,000,000원 / 200,000원 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 구영주 | 403호 | 2016.04.14 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 2026.01.28 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 유선미 | 호수 미상 · 알 수 없음 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2026.03.31 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김정화 | 603호 | 2017.09.06 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이영학 | 호수 미상 · 알 수 없음 | 2023.01.04 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 선우민 | 704호 | 2022.09.05 | 20,000,000원 / 200,000원 | 2026.02.26 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이상수 | 804호 | 2024.07.12 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김병석 | 호수 미상 · 알 수 없음 | 2019.08.20 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 신성화 | 904호 | 2019.02.22 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 2026.02.11 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이준형 | 1002호 | 2020.10.05 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 미확인 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 빼고 볼 수 없다
나주금천지오빌 전용 49.83㎡의 실거래 12건은 53,000,000원부터 99,000,000원까지 분포합니다. 전체 평균은 78,583,333원이지만, 과거 90,000,000원·99,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 42,560,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 60.8%입니다. 최신 거래인 2025.06. 2층 53,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 42,560,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 1,166,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 41,393,920원 |
| 3. 을구 8번 전세권 · 주식회사미광퍼니쳐 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 7,435,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 70,682,521원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 443,203,500원 | 0원 |
| 9. 을구 8-2번 근저당 · 주식회사예스텍 | 100,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
총 채권액 11,972,726,021원 중 예상배당은 41,393,920원이며, 미배당액은 11,931,332,101원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 42,560,000원 | 41,393,920원 | 11,931,332,101원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 29,791,999원 | 28,855,743원 | 11,943,870,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 20,854,399원 | 20,079,020원 | 11,952,647,001원 | 0원 |
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트·공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 토지면적 2,030㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 364,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 해당하고, 소로2류·중로2류 도로에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·비행안전제3구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원으로 표시됐으나, 토지대장에는 2013.12.04. 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 305호 현장 점유 확인. 현황조사 명단 중 305호로 직접 특정된 점유자가 없고 호수 미상 인원이 존재합니다. 공실로 단정하지 말고 현장과 전입자료를 대조해야 합니다.
- 점유 명단의 범위 확인. 여러 호수의 점유자가 함께 조사돼 있으므로, 본건 305호에 실제 관련된 사람과 다른 호수 관련자를 구분해야 합니다.
- 후순위 전세권 확인. 주식회사미광퍼니쳐 전세권은 소멸 예정이지만, 실제 점유·인도 상태와 전세권자의 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 하락장 가격 검증. 최근 12개월 평균 70,000,000원만 보지 말고 최신 거래 53,000,000원과 -22.7% 추세를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 저환금성 대비. 44세대 원룸형 공동주택의 매수층과 임대수요, 향후 매도기간을 확인해야 합니다.
- 공부 차이 대조. 등기상 과수원 표기와 토지대장상 대 변경내역을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서·배당요구 문건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 시장은 자동으로 정리되지 않는다
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가 42,560,000원은 최근 12개월 실거래 평균 70,000,000원의 60.8%이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 2013년 우리은행 근저당 이후의 전세권·가압류·압류도 매각으로 소멸 예정입니다.
그러나 가격이 낮아진 배경도 명확합니다. 이미 2회 유찰됐고, 최근 거래 추세는 -22.7%이며, 최신 실거래는 2025.06. 53,000,000원입니다. 여기에 여러 호수의 점유자가 함께 나타나는 조사 구조와 호수 미상 인원까지 존재합니다. 등기상 인수 0원은 합격이지만, 305호의 실제 점유 확인과 하락장 출구가격 검증을 마쳐야 입찰 검토가 완성됩니다.