서울동부지방법원 2025타경185. 광진구 중곡동 91-16의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 안광대, 토지면적은 131.6㎡이며 건물은 1988.10.12 사용승인된 연와조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 감정 이용상태는 1층 주택 1가구, 2층 주택 1가구, 지층 주택 2가구입니다.
권리분석의 기준점은 2005.06.29 설정된 우리은행 채권최고액 36,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2023.11.03 설정된 온앤온대부 근저당권 300,000,000원과 2025.02.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 동아생명보험 및 한국양록축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 91-16 · 서울특별시 광진구 자양로45길 115 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 131.6㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 1층 주택 1가구 · 2층 주택 1가구 · 지층 주택 2가구 |
| 건물 구조 | 연와조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1988.10.12 |
| 소유자 | 안광대 |
| 감정가 / 최저가 | 1,206,725,200원 / 1,206,725,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 온앤온대부 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 근저당과 경매는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2005.06.29 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 2023.11.03 온앤온대부 근저당권과 2025.02.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강태룡 | 미상 | 2015.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박병호 | 미상 | 2016.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유동 | 미상 | 2010.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 2010.02.16, 2015.12.15, 2016.06.14로 모두 말소기준권리인 2005.06.29보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 확인된 세 임차인은 대항력이 없고, 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다.
③ 가격 시나리오 — 현재 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,206,725,200원인 신건입니다. 가격 판단은 현재 회차와 유찰 시나리오 자체만 비교하는 것이 안전합니다. 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 분석에서 단정하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,206,725,200원 | 336,000,000원 | 0원 | 856,257,948원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 965,380,160원 | 336,000,000원 | 0원 | 617,326,358원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 772,304,128원 | 336,000,000원 | 0원 | 426,181,087원 | 0원 |
세 시나리오 모두 우리은행 36,000,000원과 온앤온대부 300,000,000원의 합계 336,000,000원이 전액 배당되고, 채권 미배당액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,206,725,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,467,252원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사온앤온대부 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 856,257,948원 |
현재 회차 기준 집행비용 14,467,252원, 우리은행 36,000,000원, 온앤온대부 300,000,000원 배당 후 소유자 잔여는 856,257,948원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울용마초등학교 남동측 인근이며 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 아차산역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 주택 1가구, 2층 주택 1가구, 지층 주택 2가구로 이용 중입니다.
- 구조. 연와조 평슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1988.10.12입니다. 위생·급배수·전기·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 131.6㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 4,779,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2005.06.29 우리은행 근저당권이 기준이며 이후 온앤온대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차인 점유 확인. 강태룡·박병호·김유동의 전입은 모두 기준권리 이후지만 실제 점유부분과 현재 점유상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·최우선변제 확인. 세 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당과 명도 계획에 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 1,206,725,200원이고 유찰 시 965,380,160원·772,304,128원 시나리오가 제시됩니다. 이를 곧바로 시장 대비 저가로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수는 0원, 확인할 것은 점유와 매각 범위”
이 사건은 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2005.06.29 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 온앤온대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 세 임차인 역시 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 단독주택은 실제 점유가 입찰 이후 절차에 직접 영향을 줍니다. 특히 세 임차인의 보증금·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 본건은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮고, 점유·배당·제시외 건물 범위 확인이 핵심입니다. 현재 감정가와 최저가는 1,206,725,200원으로 동일하지만, 시장 대비 가격 우열과는 별개의 문제로 판단해야 합니다.
