창원지방법원 2025타경276. 용도는 단순 주택이나 아파트가 아니라 기타 + 토지이고, 감정 이용상태상 건물은 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2014.05.22. 설정된 구산농업협동조합 근저당권 210,000,000원입니다. 이후 같은 금융기관의 근저당권 3건, 임의경매개시결정과 창원시 압류가 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 인수보다 물건 자체의 복합성입니다. 일괄매각이고 제시외 수목이 포함되며, 목록 1·4·5·6은 접도구역에 저촉됩니다. 목록 8은 공부상 답이지만 현황은 도로이고, 목록 4~8은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다. 최저가가 감정가 대비 크게 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 반동리 27-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 고은숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 680,228,800원 / 114,326,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 구산농업협동조합 / 439,182,384원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 설비 | 급·배수 설비 및 전기설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.05.22. 구산농업협동조합 근저당권 210,000,000원입니다. 이후 2016년 근저당권 20,000,000원, 2018년 근저당권 220,000,000원과 100,000,000원, 2025년 임의경매개시결정 및 창원시 압류가 존재하지만 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 네 건의 근저당권 채권최고액 합계는 550,000,000원이며, 현재 최저가 기준 배당으로는 전액 회수가 되지 않습니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민희(상호:양평) | 본건 전부 | 2020.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입신고일 2020.01.30.은 말소기준권리인 2014.05.22.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금 자체는 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사의 최종 원문 대조는 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,400,564원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 구산농업협동조합 | 210,000,000원 | 111,925,436원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 구산농업협동조합 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 구산농업협동조합 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 구산농업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,326,000원을 가정하면 구산농업협동조합의 전체 채권최고액 550,000,000원 중 111,925,436원이 배당되고, 미배당액은 438,074,564원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실과 싸다는 판단은 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 114,326,000원 | 111,925,436원 | 438,074,564원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 80,028,200원 | 78,187,692원 | 471,812,308원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 56,019,740원 | 54,611,385원 | 495,388,615원 | 0원 |
현재는 감정가 680,228,800원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 114,326,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 실거래나 최근 12개월 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지·근린생활시설이 함께 묶인 복합 물건은 이용 가능성, 농지취득자격증명, 도로·접도구역 조건을 함께 평가해야 합니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 반동리 소재 마산로봇랜드 북동측 인근. 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 소재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 일련번호 1·2·7·8은 본건까지 차량 접근 가능하고, 일련번호 4·5·6은 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층, 급·배수 및 전기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 목록 1·4·5·6은 접도구역에도 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 목록 8은 공부상 지목이 답이나 현황은 도로입니다. 이를 감안해 평가됐습니다.
- 토지 참고. 토지 자료상 면적 339.0㎡, 공시지가 188,400원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거나지, 완경사·사다리형, 세로한면(불)입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4~8은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 수목이 포함됩니다. 개별 토지·건물만 분리해 판단하지 말고 전체 매각대상을 함께 확인해야 합니다.
- 접도구역. 목록 1·4·5·6의 접도구역 저촉이 향후 이용계획에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 목록 8은 공부상 답이나 현황 도로이므로 실제 이용상태와 권리관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 강민희(상호:양평)가 본건 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 토지·영업용 건물의 실제 가치와 이용 제한을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 이용 가능성
이 사건은 등기상 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2014.05.22. 구산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 보고 있습니다.
그러나 입찰 판단의 무게중심은 권리보다 물건에 있습니다. 감정가 680,228,800원에서 최저가 114,326,000원까지 5회 유찰됐지만, 비교할 실거래 시세가 없는 상태에서 “감정가의 16.81%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 농지취득자격증명, 접도구역, 현황 도로, 일괄매각 범위를 모두 확인한 뒤 실제 이용 가능성과 가치가 최저가를 웃도는지를 검증하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 0원, 물건 검증은 필수. 이 사건의 승부처는 바로 그 지점입니다.
