서울동부지방법원 2025타경309. 서울 성동구 성수동2가 생각공장데시앙플렉스 제17층 제1707호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기부의 현재 소유자는 임환규이며, 말소기준권리는 2020.06.04. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 714,000,000원 근저당입니다.
그 이후 설정된 주식회사하나은행 근저당 456,000,000원, 서울신용보증재단 가압류 38,569,852원, 성동구·국의 압류와 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 국민은행 근저당 세 건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경309 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 280-6 생각공장데시앙플렉스 17층1707호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 아차산로17길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)로 이용중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제17층 제1707호 |
| 소유자 | 임환규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 1,210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 391,109,697원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 후순위 소멸
말소기준권리는 2020.06.04. 신한은행 근저당입니다. 하나은행 근저당, 서울신용보증재단 가압류, 성동구와 국의 압류, 2025타경309 및 2025타경489 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 승계할 후순위 담보·압류권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차관계 — “없음”이 아니라 ‘미상’
| 점유자 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)보끄레머천다이징 | 1707호 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 | 미상 |
현황조사에는 (주)보끄레머천다이징이 1707호를 점유하는 것으로 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 인수위험이 없다고 확정할 수도 없습니다. 우선변제 여부 역시 확정일자·배당요구 관련 확인 없이 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 714,000,000원 | 714,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 38,569,852원 | 25,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,208,569,852원 중 예상 배당액은 1,195,500,000원이며, 신건 가정에서도 13,069,852원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,210,000,000원 | 1,195,500,000원 | 13,069,852원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 968,000,000원 | 955,920,000원 | 252,649,852원 | 미충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 774,400,000원 | 764,256,000원 | 444,313,852원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권액 391,109,697원에 대해 예상 배당 456,000,000원으로 충족되는 시나리오지만, 1회 유찰 시 예상 배당은 241,920,000원, 2회 유찰 시 50,256,000원으로 줄어 신청채권이 미충족되는 구조입니다. 유찰될수록 매수인 인수액은 계산상 계속 0원이지만, 채권자의 미배당 규모는 크게 증가합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 성수초등학교 북동측 인근으로 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제17층 제1707호이며, 위생·급배수·천장형 시스템 냉난방·엘리베이터·고정형영상정보처리기기 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 15m 내외, 남동측 약 8m 내외 포장도로 등에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 8,853,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 법인 임대차 확인. (주)보끄레머천다이징의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재 정보만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없으므로 “임차인 인수 0”을 최종 결론으로 사용하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인하고 실제 배당표가 달라질 가능성을 반영해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 1,210,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정상 공장(지식산업센터) 이용이므로 실제 이용·취득자격·운영 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유관계가 마지막 변수
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2020.06.04. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 하나은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
그러나 현황조사에서 1707호를 점유하는 (주)보끄레머천다이징의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았다는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 이 점유자의 대항력은 가능·미상이며, 실거래 시세자료도 없어 신건 1,210,000,000원의 가격 메리트까지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리보다 임대차 사실관계 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
