서울동부지방법원 2025타경382. 강동구 성내동 447-1의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 평스라브지붕 지상2층/지하1층입니다. 사용승인일은 1992.10.21.이며, 토지는 538.4㎡의 대지입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
등기 권리의 출발점은 2007년입니다. 박홍순이 2007.04.19. 소유권을 취득하면서 같은 날 신한은행에 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2023년 이후의 가압류 3건과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경382 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 447-1 · 서울특별시 강동구 성내로18길 29 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 평스라브지붕 · 지상2층/지하1층 · 사용승인일 1992.10.21. |
| 토지 | 대 538.4㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 손미정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,966,166,590원 / 6,966,166,590원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2007.04.19. 신한은행 근저당권입니다. 이후 2023.07.13. 주식회사 더페더의 2,344,794,210원 가압류, 2025.01.16. 신한은행의 203,192,364원 가압류, 2025.03.20. 한충원의 268,055,746원 가압류와 2025.07.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.03.12. 손미정 명의의 처분금지가처분은 조정조서에 따른 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 설정됐으나, 2025.05.27. 소유권이 손미정에게 이전되면서 가처분 목적달성으로 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 명도는 단순하지 않다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선문 | 1층 56제곱미터 | 2020.12.28 | 20,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손미정 | 1층 일부 56.2제곱미터 · 주거 | 2025.06.27 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영석 | 1층 103호 40제곱미터 | 2024.06.03 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송귀님 | — | 2007.07.25 | 25,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 배당요구 2025.09.29 | 없음 |
| 최서영 | 주거 | 2024.07.17 | 30,000,000원 / 2,700,000원 | 없음 | 배당요구 2025.10.20 | 없음 |
| 김민욱 | — | 2007.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서진 | — | 2011.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍순 | 201호 · 주거 | 2024.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유자는 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입은 송귀님의 2007.07.25.로, 말소기준일 2007.04.19.보다 뒤입니다. 따라서 확인된 8명 모두 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,966,166,590원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 72,061,666원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 더페더 | 2,344,794,210원 | 2,344,794,210원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 203,192,364원 | 203,192,364원 |
| 4. 가압류 · 한충원 | 268,055,746원 | 268,055,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,778,062,604원 |
현재 회차에서는 집행비용과 기재된 채권이 모두 배당되고 소유자 잔여도 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지도 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 6,966,166,590원 | 0원 | 2,778,062,604원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 5,572,933,272원 | 0원 | 1,398,761,619원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 4,458,346,617원 | 0원 | 295,320,831원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성내중학교 남측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 둔촌동역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수, 전기설비와 주택 부분 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 538.4㎡, 주상용, 평지·정방형이며 공시지가는 5,218,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 물건 범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 8명 현황 확인. 호실·면적별 실제 점유 상태와 명도 대상자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 3명 확인. 김민욱·박서진·박홍순의 실제 임대차계약, 보증금과 점유원인을 확인하세요.
- 관계인 점유 검토. 소유자 손미정과 과거 소유자·근저당 채무자 박홍순의 점유관계가 실제 임대차인지 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단 별도 필요. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 6,966,166,590원의 시장가격 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 변수 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유는 직접 풀어야 한다
이 사건의 등기 구조 자체는 분명합니다. 2007.04.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차·점유자 8명 역시 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 보면 부족합니다. 실제 이용은 근린생활시설 및 단독주택이고 다수 점유자가 있으며, 보증금 미상 점유자와 관계인 가능성이 함께 존재합니다. 게다가 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 실무상 핵심은 점유·명도와 가격 검증입니다. 비교 실거래 자료가 없는 만큼 신건 최저가 6,966,166,590원의 가격 메리트는 별도 검증 없이는 판단하지 않는 편이 타당합니다.
