서울동부지방법원 2025타경390. 광진구 화양동 광진캠퍼스시티 제7층 제707호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 소유자 최창업은 2022.05.23 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.12.02 농협은행 가압류 6,570,595원이며, 그 뒤의 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 먼저 들어온 점유관계입니다. 안유경은 707호에 2022.04.19 전입한 것으로 조사되어 말소기준보다 약 7개월 빠릅니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 특히 안유경은 현재 강제경매 신청채권자와 동일인이어서 임차관계의 실질과 채권의 성격을 원문서로 확인하는 단계가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 21-20 광진캠퍼스시티 7층 707호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하3층/지상20층 중 7층 |
| 사용승인일 | 2017.09.27 |
| 소유자 | 최창업 (2022.05.23 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안유경 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2022.12.02 농협은행 가압류 6,570,595원입니다. 이후 2023.01.26 도봉세무서 압류, 2024.04.18 계양세무서 압류, 2025.08.12 안유경의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 신탁등기와 2023년 종전 경매개시결정, 2024년 몰수보전은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 선순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안유경 | 707호 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 안유경의 전입일은 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 매수인 승계금액은 확정할 수 없습니다. 또한 안유경은 2025.08.12 강제경매를 신청한 채권자와 동일인이므로, 임차보증금 채권인지 별도의 금전채권인지, 실제 임대차가 존재하는지까지 원문서 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,570,595원 | 6,570,595원 |
| 2. 경매신청채권 · 안유경 | 175,000,000원 | 133,627,405원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 181,570,595원 중 140,198,000원이 배당되고, 41,372,595원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 선순위 전입자의 보증금 승계 여부는 별도 권리판단 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 소재 서울장안초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 밀집하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 어린이대공원역(지하철 7호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 위생·급배수·승강기·난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m 내외 포장도로와 남측 약 7m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 필지는 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 안유경의 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 실제 점유 상태를 확인해야 매수인 인수금액을 산정할 수 있습니다.
- 신청채권의 성격 확인. 안유경은 임차인 조사 대상이면서 현 강제경매 신청채권자입니다. 175,000,000원 청구채권의 발생원인과 임차보증금의 관계를 반드시 구분해야 합니다.
- 배당요구·배당순위 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 미상인 상태에서는 우선변제권 행사와 미배당 보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 도봉세무서·계양세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권이 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔)로 확인되므로 주거용 아파트와 같은 기준으로 환금성과 이용 가능성을 판단하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원문서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 신건 최저가가 143,000,000원이라는 사실만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 말소기준 이후의 등기권리는 대체로 소멸하지만, 안유경의 전입은 그보다 앞선 2022.04.19입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 단계에서는 대항력 가능·인수금액 미상으로 접근해야 합니다. 신청채권자와 임차인 이름이 동일하다는 점도 임대차의 실질과 채권 원인을 확인해야 할 이유입니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기보다 임차관계가 승부처입니다. 보증금이 확정되기 전까지 실질취득비용도 확정하지 않는 것이 안전합니다.
