서울동부지방법원 2025타경405. 송파구 가락동 윤앤빌프리미엄1 3층 303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 487,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.11.23. 김귀환의 48,000,000원 가압류이고, 이후 권효주·엄임선·장만석·박소연의 가압류와 송파구·국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 안전하다”고 끝내기 어렵습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 박동근은 2020.07.20 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 현재 조사자료에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정해서 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 과거 등기에는 같은 박동근 명의의 주택임차권이 보증금 480,000,000원, 임대차계약일 2020.05.06, 확정일자 2020.05.08, 점유개시·주민등록일 2020.07.20로 등재됐다가 2024.11.13 말소된 이력도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층303호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 송이로 78 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 3층 303호 · 철근콘크리트구조 지하2층/지상7층 |
| 비교 대상 면적 | 69.53㎡ |
| 건물 정보 | 윤앤빌프리미엄Ⅰ · 11세대 · 2019.05.14 준공 |
| 소유자 | 강지연 (2020.11.07 상속, 2025.07.01 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 487,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 박동근 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기상 현재 말소기준은 2020.11.23 김귀환 가압류 48,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020.08.26 엔에이치저축은행 가압류는 2021.01.06 이미 말소됐고, 2019년 신탁 역시 2020.07.21 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 말소기준 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동근 | 303호 | 2020.07.20 | 미상 과거 임차권등기 480,000,000원 | 2025.09.25 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 없음 |
과거 박동근 명의 주택임차권등기에는 보증금 480,000,000원, 임대차계약일 2020.05.06, 확정일자 2020.05.08, 주민등록일·점유개시일 2020.07.20가 기재돼 있었습니다. 해당 임차권등기는 2024.11.13 말소됐습니다. 현재 조사에서는 보증금과 확정일자가 별도로 확인되지 않으므로, 과거 480,000,000원을 현재 인수보증금이라고 바로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.87억은 비교 거래보다 높다
윤앤빌프리미엄Ⅰ 비교 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2021.09 481,000,000원, 다른 거래는 2021.08 480,000,000원이고 평균은 480,500,000원입니다. 신건 최저가 487,000,000원은 이 평균의 101.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 70.12㎡ | 2 | 481,000,000원 |
| 2021.08 | 69.53㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 480,500,000원 |
감정가와 최저가는 487,000,000원으로 비교 거래 평균보다 6,500,000원 높습니다. 최신 거래 481,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 현재 회차에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 또한 거래 표본이 2021.08~2021.09 두 건뿐이므로 2026년 매각기일에 그대로 적용하기에는 시차가 있다는 점도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 487,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,270,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 김귀환 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 권효주 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 엄임선 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 장만석 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 박소연 | 378,000,000원 | 211,230,000원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 박동근 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,126,500,000원 중 예상 배당은 479,730,000원, 미배당은 646,770,000원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금구조 — 유찰돼도 임차관계 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 487,000,000원 | 479,730,000원 | 646,770,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 389,600,000원 | 383,345,600원 | 743,154,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 311,680,000원 | 306,516,480원 | 819,983,520원 | 0원 |
배당 시뮬레이션만 보면 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 박동근의 현재 보증금·확정일자가 미상이고 전입이 말소기준보다 빠른 만큼, 단순히 1회·2회 유찰 가격만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 임대차가 어떤 상태인지 확정한 뒤 유찰 가격을 시세와 비교하는 순서가 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신가초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 경찰병원역과 다수 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상7층 건물의 3층 303호입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형, 광대로한면이며 공시지가는 12,020,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단지는 11세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 5.6회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 최우선 확인. 박동근의 전입일 2020.07.20, 과거 임차권등기 보증금 480,000,000원·확정일자 2020.05.08, 2024.11.13 말소 경위를 원본 서류에서 연결해 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박동근의 배당요구일은 2025.09.25입니다. 신청채권 480,000,000원과 임차보증금 관계를 문건에서 구분해 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시송파구 및 국 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 신건 487,000,000원은 비교 실거래 평균 480,500,000원보다 높습니다. 현재 회차를 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
- 시세 시차 확인. 확인 가능한 거래가 2021.08과 2021.09 두 건이므로 2026년 입찰 전 현재 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 현황조사상 박동근이 등장하므로 점유관계와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차관계를 확정할 사건
서울동부지방법원 2025타경405는 등기상 후순위 권리 소멸 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 박동근이 임차인 조사 대상이면서 480,000,000원 강제경매 신청채권자이고, 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점 때문에 권리분석을 단순한 “인수 0원” 사건으로 끝내서는 안 됩니다. 현재 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상 상태로 두고 원본을 확인하는 것이 안전합니다.
가격도 보수적입니다. 신건 487,000,000원은 비교 실거래 평균 480,500,000원의 101.4%이고 최신 확인 거래 481,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 통계는 평균 5.6회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “권리부터 확정하고, 그다음 가격을 본다”가 핵심입니다. 명세서상 인수 0원이라는 문구만으로 임차 문제를 생략하거나, 신건 최저가를 가격 메리트로 평가할 단계는 아닙니다.
