서울동부지방법원 2025타경415. 잠실동 더큐비 6층 602호, 전용 17.87㎡ 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김영철이고, 2021.02.23 거래가 174,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2023.08.28 에스비아이저축은행 가압류가 말소기준이라는 점과, 임차인 서가영의 전입·점유가 그보다 앞선 2021.02.23이라는 점입니다. 따라서 서가영은 대항력이 있으며, 매각물건명세서 역시 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차에서는 200,000,000원 매각을 전제로 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되는 추정이라 인수액은 0원입니다. 그러나 이것을 곧바로 “권리상 완전 안전”으로 읽으면 안 됩니다. 매각가가 내려가면 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수로 이동하기 때문입니다. 이 사건은 유찰이 곧 할인으로 연결되는 일반적인 무인수 물건과 달리, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 251-13 더큐비 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 17.87㎡ · 지상8층 중 6층 |
| 소유자 | 김영철 (2021.02.23 소유권이전 · 거래가 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서가영 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 | TheCubee · 16세대 · 2012.09.18 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 신한은행 근저당권 42,000,000원은 2021.01.04 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.08.28 에스비아이저축은행 가압류 37,851,312원입니다. 군포시 압류, 경매개시결정, 2026.08.06 국세 압류 등 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 서가영은 전입·점유일 2021.02.23, 확정일자 2021.02.01로 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 현 회차 전액배당 예상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 | 현 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서가영 | 602호 17.87㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.23 | 2021.02.01 | 170,000,000원 | 2025.09.11 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 명확히 비싸다
더큐비의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 168,875,000원이지만, 2022년 176,500,000원·179,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 160,000,000원, 최신 거래는 2025.09의 170,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.0% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 16.72㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 16.72㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 17.87㎡ | 5 | 176,500,000원 |
| 2022.04 | 16.72㎡ | 7 | 179,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 168,875,000원 |
현 최저가이자 실질취득 추정액 200,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 125.0%입니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 대비로도 118.4%이며, 최근 추세가 -10.0%라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건을 두고 “신건이 싸다”, “감정가 대비 할인이다”, “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 서가영 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 37,851,312원 | 26,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서가영 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 추정에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치이며, 2026.08.06 국세 압류도 등기돼 있으므로 실제 배당순위와 세액에 따라 임차인의 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,000,000원 | 13,040,000원 | 173,040,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,000,000원 | 44,592,000원 | 172,592,000원 |
보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 되돌아옵니다. 그래서 시세 비교 기준도 160,000,000원·128,000,000원의 최저가가 아니라 173,040,000원·172,592,000원의 실질취득으로 봐야 합니다. 2회 유찰까지 가도 실질취득은 최신 거래 170,000,000원을 웃돌며, 최근 12개월 평균 160,000,000원보다도 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건물은 지상8층, 본건은 6층 602호입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 잠실동 삼전역(9호선) 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔· 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 삼전역(9호선)이 있습니다.
- 토지. 준주거지역·삼전지구단위계획구역이며 북서측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 9,940,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. TheCubee는 16세대이고 확인 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래 2건 평균 160,000,000원, 최근 가격 추세 -10.0%라 매도 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최저가가 아니라 실질취득. 유찰 후에는 매수인 인수액을 낙찰가에 더해 173,040,000원·172,592,000원 수준으로 비교해야 합니다.
- 임차인 원인관계 확인. 서가영이 임차인이면서 강제경매 신청 채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유관계와 채권 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 2026.08.06 국세 압류가 추가돼 있으며 현재 예상배당은 당해세 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 실제 세액이 임차인 배당에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 배당 전액 여부 확인. 현 회차 인수 0원은 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당된다는 전제입니다. 부족액이 생기면 그 잔액은 매수인 인수 문제가 됩니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 168,875,000원보다 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 170,000,000원을 중심으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 싸 보여도 실질취득은 싸지 않다”
이 사건의 함정은 단순합니다. 신건 200,000,000원에서는 임차보증금 전액배당이 예상돼 인수 0원이지만, 가격은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 125.0%로 높습니다. 반대로 유찰을 기다리면 최저가는 160,000,000원, 128,000,000원으로 내려가지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 각각 13,040,000원, 44,592,000원 인수로 붙어 실질취득은 173,040,000원, 172,592,000원입니다. 결국 신건은 시세보다 비싸고, 유찰 후에는 보증금 인수가 할인폭을 상쇄합니다.
최근 가격 추세는 -10.0%, 최신 거래는 170,000,000원, 최근 12개월 평균은 160,000,000원입니다. 소규모 16세대에 단지 평균 유찰 2.4회·낙찰률 0.0%라는 이력도 있습니다. 여기에 임차인과 경매신청 채권자가 동일인이라는 확인 과제와 당해세 미반영 변수가 남아 있습니다. 권리와 가격을 함께 보면 저가매수형이 아니라 고위험 검증형에 가깝습니다.
