창원지방법원 2025타경282. 함안군 대산면 구혜리 317-2 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사정성으로, 2022.12.15 임의경매 매각을 원인으로 2022.12.19 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2022.12.26 권혁국 명의 채권최고액 250,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 손병도 가압류 10,000,000원과 조고현 근저당 50,000,000원, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 형태지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 김도형의 전입신고일은 1978.07.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 매수인의 실제 인수 가능액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경282 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 대산면 구혜리 317-2 · 경상남도 함안군 대산면 대산중앙4길 75-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사정성 |
| 감정가 / 최저가 | 440,628,800원 / 105,795,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 246,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 확인되는 토지 | 468㎡ · 대 · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 185,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2022.12.26 설정된 권혁국 근저당권 250,000,000원입니다. 이후의 손병도 가압류 10,000,000원, 조고현 근저당권 50,000,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 함안축산업협동조합 근저당과 2020년 가압류·경매개시결정은 2022년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도형 | 미상 | 1978.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유자는 김도형 1명입니다. 전입신고일은 1978.07.06으로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않습니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 최저가 105,795,000원만 보고 총 취득비용을 105,795,000원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰 자체가 안전마진은 아니다
감정가는 440,628,800원, 현재 회차 최저매각가는 105,795,000원입니다. 네 차례 유찰돼 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 기타 + 토지 용도이고, 점유자의 보증금도 확인되지 않아 최저가 하락만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 105,795,000원 | 103,513,870원 | 206,486,130원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 74,056,500원 | 72,323,483원 | 237,676,517원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 51,839,550원 | 50,506,438원 | 259,493,562원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가가 74,056,500원, 두 번 더 진행되면 51,839,550원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 각각 237,676,517원, 259,493,562원으로 증가합니다. 이 계산은 채권 배당구조를 보여주는 것이며, 보증금 미상의 점유자 문제까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,130원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 권혁국 | 250,000,000원 | 103,513,870원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 손병도 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 조고현 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권 총액 310,000,000원 중 103,513,870원이 배당되고 206,486,130원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김도형의 보증금도 미상이므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 상태와 일괄매각 주의점
- 토지. 확인되는 구혜리 317-2 토지는 468㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타이며 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 185,900원/㎡입니다.
- 규제. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 목록1·3·4 지상 수목은 토지가격에 포함되어 있습니다.
- 건물 현황. 목록2 건물은 공부상 ‘스레이트 및 판넬지붕’이나 현황은 ‘강판 및 판넬지붕’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김도형 보증금 확인. 전입일만으로 확정적인 대항력 인수액을 계산하지 말고 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다.
- 최저가를 총취득가로 보지 않기. 보증금 미상 점유자의 인수 가능성이 해소되기 전까지 105,795,000원만으로 총비용을 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 지상 수목이 포함되는 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
- 현황·공부 차이 확인. 건물 지붕 상태가 공부와 현황에서 다르므로 실제 건물 상태와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·건물 자체 가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당모형이므로 실제 배당과 인수 여부는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안을 수 있나”가 먼저
이 물건은 감정가 440,628,800원에서 최저가 105,795,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 가압류·근저당은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김도형의 1978.07.06 전입과 미상 보증금이라는 변수가 남아 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 단순히 ‘인수 0원’으로 처리해서는 안 됩니다.
여기에 실거래 비교자료가 없고, 용도가 기타 + 토지이며 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 24%라는 이유만으로 싸다고 평가하기 어렵습니다. 권리확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 순서는 ‘낮아진 최저가 확인 → 입찰’이 아니라, 점유자 보증금과 일괄매각 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 계산하는 것입니다.
