서울동부지방법원 2025타경51205. 송파구 문정동 집앤사베스타 3층 303호, 전용 29.42㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 등기상 소유자는 윤채원이고, 2020년 12월 15일 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김성민의 선순위 점유입니다. 김성민은 2022년 6월 24일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022년 8월 16일 전입·점유를 시작했으며, 말소기준으로 계산된 주택도시보증공사 가압류는 2023년 7월 13일입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.
등기부에는 2024년 8월 27일 보증금 362,250,000원의 주택임차권도 설정되어 있고, 2025년 3월 21일 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 340,000,000원 중 집행비용 5,560,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 334,440,000원이 배당되어, 27,810,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51205 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 29.42㎡ · 방2·주방 및 거실·욕실 겸 화장실·발코니 |
| 소유자 | 윤채원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 362,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 정보 | 집앤사베스타 · 16세대 · 사용승인 2020.11.09 |
| 주차 | 옥내 자주식 6대 · 옥외 자주식 4대 · 세대당 0.625대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2020년 11월 설정됐던 키움예스저축은행·대신저축은행 근저당은 2020년 12월 15일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023년 7월 13일 주택도시보증공사 가압류 568,000,000원입니다. 김성민의 전입·점유일은 2022년 8월 16일로 이보다 앞섭니다. 이후 2024년 8월 27일 임차권등기, 2025년 4월 1일 주택도시보증공사와 김성민의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성민 | 건물 3층 303호 29.42㎡ 전부 · 주거 | 362,250,000원 | 2022.08.16 / 2022.06.24 | 2025.03.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 27,810,000원 |
김성민은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 임차인 김성민은 현재 사건의 강제경매개시결정 채권자와 동일인으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 임대차계약과 채권관계의 경위를 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 유찰해도 실질부담이 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 340,000,000원 | 27,810,000원 | 실질취득은 보증금 362,250,000원 수준을 기준으로 판단 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 272,000,000원 | 94,858,000원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 217,600,000원 | 148,496,400원 | 낙찰가만 보고 가격 메리트 판단 금지 |
④ 시세 비교 — 66.7% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
집앤사베스타의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 510,000,000원, 최신 거래는 2025년 11월 520,000,000원입니다. 수치만 놓으면 신건 최저가 340,000,000원은 최근 평균의 66.7%입니다. 하지만 대상 물건은 전용 29.42㎡이고 거래 사례는 각각 46.9㎡·53.11㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.11㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 46.9㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 510,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 임차인 김성민 보증금 | 362,250,000원 | 334,440,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 568,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 362,250,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김성민 | 362,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 5,560,000원을 제외한 334,440,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 27,810,000원은 현재 회차 기준 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 방2·주방 및 거실·욕실 겸 화장실·발코니 구조입니다.
- 입지. 문현고등학교 북측 인근의 다세대주택 지역으로, 주변에 상업·편익시설과 공원시설이 있으며 주거환경과 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하며 지하철 8호선 장지역이 남서측 약 400m, 3·8호선 가락시장역이 북서측 약 1.4km, 3·5호선 오금역이 북측 약 2.2km에 있습니다.
- 버스. 북측 약 140m, 남동측 약 150m, 서측 약 160m 거리에 다수 노선의 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m 도로와 남서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술)·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 6,122,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 최근 거래는 2건이며, 대상 면적과 일치하는 거래는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 임차보증금 27,810,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수액 94,858,000원, 2회 유찰 시 148,496,400원으로 커집니다. 최저가 하락만 보고 할인폭을 계산하지 마세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인 김성민이 현재 사건의 경매개시결정 채권자와 동일인으로 표시되어 있으므로 임대차계약·채권관계를 원본에서 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 2024.08.27 설정된 을구 4번 주택임차권의 배당 후 잔액과 말소조건을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 2020.12.15 민간임대주택등기가 등기부에 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 비교시세 면적 확인. 확인된 거래는 46.9㎡·53.11㎡이고 대상은 29.42㎡입니다. 동일 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3.4억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 표면 최저가는 340,000,000원이지만, 권리분석의 중심 숫자는 대항력 임차보증금 362,250,000원입니다. 현재 회차에서는 27,810,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되고, 유찰되면 낙찰가가 낮아지는 대신 그 인수액이 더 커집니다. 따라서 최저가가 떨어질수록 싸지는 일반적인 경매 구조와 다릅니다.
또한 최근 거래 평균 510,000,000원보다 훨씬 낮은 340,000,000원이라는 숫자도 그대로 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 최근 거래 2건은 전용 46.9㎡와 53.11㎡이고 대상 물건은 29.42㎡이므로 직접 비교가 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 인수형, 가격은 면적 일치 시세 재검증이 필요한 물건. 이 사건에서는 ‘몇 번 유찰됐는가’보다 ‘배당 후 얼마를 인수하는가’가 먼저입니다.
